Como é calculado o IMT ao comprar casa em Portugal?

O que é o IMT?

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é o imposto que se paga uma única vez quando se compra um imóvel em Portugal³. É suportado pelo comprador e tem de estar pago antes da escritura, sem o comprovativo, o notário não celebra o contrato. A receita reverte para o município onde fica o imóvel.

Este artigo (e a nossa calculadora de IMT) explica o cálculo do IMT base de uma compra no Continente. Os casos especiais (o IMT Jovem e as tabelas da Madeira e dos Açores) são abordados mais abaixo.

Como é calculado o IMT?

O cálculo tem dois passos¹:

IMT = valor tributável × taxa − parcela a abater

1. Apura-se o valor tributável, o maior entre o preço da escritura e o VPT (ver a secção seguinte).
2. Aplica-se a taxa correspondente à finalidade do imóvel. Na habitação, a taxa é progressiva por escalões e subtrai-se uma parcela a abater; nos restantes prédios é uma taxa única.

Pode estimar tudo, já com a parcela a abater incluída, na calculadora de IMT.

Sobre que valor incide o IMT?

O IMT incide sobre o maior de dois valores¹:

• o preço declarado na escritura (o valor da compra);
• o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, que consta da caderneta predial.

Na prática, o preço de compra costuma ser superior ao VPT, pelo que o IMT incide quase sempre sobre o preço. Mas atenção: se o VPT for mais alto do que o valor da escritura, é o VPT que serve de base ao cálculo.

Os escalões do IMT em 2026 (habitação própria e permanente)

Para a habitação própria e permanente no Continente, os escalões em vigor em 2026 são (taxa marginal e a respetiva parcela a abater)²:

• Até 106 346 € → 0 % (isento)
• 106 346 € a 145 470 € → 2 %, parcela a abater 2 126,92 €
• 145 470 € a 198 347 € → 5 %, parcela a abater 6 491,02 €
• 198 347 € a 330 539 € → 7 %, parcela a abater 10 457,96 €
• 330 539 € a 660 982 € → 8 %, parcela a abater 13 763,35 €
• 660 982 € a 1 150 853 € → 6 % (taxa única sobre todo o valor)
• Superior a 1 150 853 € → 7,5 % (taxa única)

Os limites dos escalões são atualizados todos os anos pelo Orçamento do Estado; em 2026 subiram cerca de 2 % face a 2025.

E a habitação secundária, os terrenos e outros imóveis?

A taxa depende da finalidade¹:

• Habitação não permanente (segunda casa ou para arrendar), tabela própria, sem o escalão isento: começa logo em 1 % e sobe por escalões semelhantes aos da habitação própria, mas com parcelas a abater mais baixas. Por isso, para o mesmo valor, paga mais IMT do que a habitação própria e permanente.
• Prédios rústicos (terrenos): taxa fixa de 5 %.
• Outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas (lotes, comércio): taxa fixa de 6,5 %.

A isenção e o IMT Jovem

Há duas formas de não pagar (ou pagar menos) IMT na habitação própria e permanente²:

• Isenção geral, a compra de habitação própria e permanente está isenta até 106 346 € em 2026 (é o escalão a 0 %). Acima desse valor, só a parte excedente é tributada pelos escalões.
• IMT Jovem, quem tem até 35 anos e compra a primeira habitação própria e permanente fica isento até 330 539 € em 2026. Entre 330 539 € e 660 982 €, a isenção aplica-se até ao limite e só o excesso paga IMT; acima de 660 982 € não há benefício.

A nossa calculadora aplica a isenção geral (o escalão a 0 %). O IMT Jovem, por depender da idade e de ser a primeira habitação, não está incluído, confirme a sua elegibilidade.

Exemplo prático

Imagine a compra de uma casa para habitação própria e permanente por 250 000 € (com VPT mais baixo). O valor cai no escalão dos 7 %:

• IMT = 250 000 × 7 % − 10 457,96 € = 7 042,04 €.

Se a mesma casa fosse uma segunda habitação, aplicava-se a tabela da habitação secundária (7 %, parcela a abater de 9 394,50 €), dando 8 105,50 €, mais caro, porque não tem o escalão isento. Teste o seu caso na calculadora de IMT.

IMT e IMI: não são a mesma coisa

É um engano comum. Os dois impostos incidem sobre imóveis, mas em momentos diferentes:

• O IMT paga-se uma só vez, quando se compra o imóvel.
• O IMI é anual: paga-se todos os anos enquanto se for dono do imóvel (a 31 de dezembro).

Depois de comprar, é o IMI que passa a pagar todos os anos, veja como é calculado o IMI.

E o Imposto do Selo?

Além do IMT, a compra de um imóvel paga Imposto do Selo de 0,8 % sobre o mesmo valor tributável³. É uma cobrança separada do IMT, mas paga-se no mesmo momento. A nossa calculadora estima apenas o IMT; para o custo fiscal total da escritura, some os 0,8 % de Imposto do Selo, veja o que é o Imposto do Selo e estime-o na calculadora do Imposto do Selo.

Se está a comprar com crédito, veja também quanto fica a prestação do crédito habitação.