Mais-valias na herança: como se calcula o IRS da venda de uma casa herdada

Herdar não paga, vender paga

Vale a pena separar dois momentos que costumam aparecer misturados na mesma conversa.

Receber a herança não gera IRS. Pode gerar imposto do selo, à taxa de 10% da verba 1.2 da Tabela Geral, mas o artigo 6.º do respetivo Código isenta o cônjuge, o unido de facto, os descendentes e os ascendentes⁴. Na esmagadora maioria das heranças de família, portanto, receber não custa imposto nenhum.

Vender o imóvel herdado é outra coisa. Aí há uma alienação onerosa de um direito real sobre um bem imóvel, que é exatamente o facto tributário da categoria G do IRS. E a conta que se faz nesse momento tem duas peças próprias das heranças, que são a origem de quase todos os erros: o valor de aquisição e a data de aquisição.

O valor de aquisição é o VPT à data do óbito

Numa casa comprada, o valor de aquisição é o preço da escritura. Numa casa herdada não há preço nenhum, porque ninguém pagou nada por ela.

O artigo 45.º, n.º 1 do Código do IRS resolve o problema mandando usar, nos bens adquiridos a título gratuito, o valor que tenha sido considerado para efeitos de liquidação de imposto do selo ou, quando esse imposto não era devido, o valor que serviria de base a essa liquidação¹. Como as heranças entre familiares diretos estão isentas, é quase sempre esta segunda alínea que se aplica.

E qual é esse valor? Está fixado no artigo 13.º, n.º 1 do Código do Imposto do Selo: nos imóveis, é o valor patrimonial tributário constante da matriz à data da transmissão².

Na prática, é o valor que consta da caderneta predial nessa altura e que foi inscrito na participação de óbito entregue nas Finanças. Se não o tiver à mão, peça-o no Portal das Finanças ou no serviço de finanças da área do imóvel: é o número que decide o tamanho da sua mais-valia.

A regra dos dois anos anteriores não é para heranças

Aqui está o erro mais caro que circula, e circula em sites grandes.

O n.º 3 do artigo 45.º manda usar, nos imóveis, o valor patrimonial tributário constante da matriz até aos dois anos anteriores à doação. Só que essa norma começa com quatro palavras que mudam tudo: no caso de doações isentas¹.

Foi a Lei n.º 12/2022 que a introduziu, e com um objetivo claro de combate ao abuso: impedir que alguém provocasse a subida do valor patrimonial de um imóvel e o doasse logo a seguir a um filho, para que a mais-valia futura desse filho ficasse artificialmente reduzida. É uma norma antiabuso desenhada para um negócio entre vivos, planeado, com data escolhida por quem o faz.

Uma herança não tem nada disso. Ninguém escolhe a data de um óbito. O legislador escreveu doações e não transmissões gratuitas, apesar de o conceito mais amplo existir e ser usado noutros pontos do mesmo Código. Numa sucessão por morte aplica-se o n.º 1, com o valor à data do óbito.

A diferença não é académica. Como os valores patrimoniais tributários tendem a subir com as reavaliações, o valor de dois anos antes é normalmente mais baixo, o que aumenta a mais-valia e o imposto. Quem seguir a regra errada paga a mais.

A data de aquisição é a morte, não a partilha

A segunda peça é a data.

A alínea p) do n.º 1 do artigo 5.º do Código do Imposto do Selo é explícita: nas sucessões por morte, a obrigação tributária considera-se constituída na data da abertura da sucessão³. E a sucessão abre-se no momento da morte, como manda o artigo 2031.º do Código Civil.

É por isso que a data de aquisição de um imóvel herdado é a data do falecimento, e não a data da escritura de partilha, que pode acontecer cinco ou dez anos depois. A partilha apenas concretiza em bens certos um direito que já era do herdeiro desde o primeiro dia. A Ordem dos Contabilistas Certificados diz o mesmo no seu parecer técnico sobre imóveis herdados: o momento de aquisição por sucessão é o da abertura da herança⁸.

Também não é a data em que o falecido comprou a casa. Essa data pertence à história da casa, não à sua aquisição.

A conta, do princípio ao fim

Fixados o valor e a data, o resto segue as regras comuns das mais-valias imobiliárias.

Primeiro, corrige-se a inflação. O artigo 50.º manda aplicar ao valor de aquisição um coeficiente de desvalorização da moeda, publicado por portaria e indexado ao ano de aquisição, desde que tenham passado mais de 24 meses entre a aquisição e a venda. Como a sua aquisição é o óbito, é o ano do óbito que manda. Para as vendas de 2025 aplica-se a Portaria n.º 382/2025/1: um óbito em 2010, por exemplo, tem coeficiente 1,28.

Depois, descontam-se as despesas. O artigo 51.º admite os encargos com a valorização do imóvel realizados nos últimos 12 anos e as despesas necessárias e efetivamente praticadas inerentes à aquisição e à alienação⁶. Do lado da aquisição entram o imposto do selo que tenha pago, a habilitação de herdeiros e o registo; do lado da venda, a comissão da imobiliária, o certificado energético e a escritura. Tudo com fatura.

Por fim, tributa-se metade. O artigo 43.º, n.º 2, alínea b) determina que o saldo das mais-valias de imóveis é considerado apenas em 50% do seu valor⁵. Essa metade não paga uma taxa fixa: é obrigatoriamente englobada, ou seja soma-se aos seus restantes rendimentos e paga à taxa marginal que daí resultar, que em 2026 vai de 12,5% a 48%. É esta a razão pela qual a taxa é um campo que preenche na calculadora, e não um número que nós possamos adivinhar por si.

Uma consequência simpática desta mecânica: como só metade é tributada, a taxa efetiva sobre o ganho é sempre metade da sua taxa marginal. Quem esteja no escalão dos 34,9% paga, na prática, 17,45% da mais-valia.

Um exemplo com números

Dois irmãos herdam a casa da mãe, falecida em 2010, quando o valor patrimonial tributário do imóvel era de 80 000 €. Vendem-na agora por 200 000 € e cada um pagou 5 000 € entre comissão da imobiliária, certificado energético e tratamento da herança. A taxa marginal de cada um é de 34,9%.

Cada irmão detém 50%, pelo que a cada um cabem:

• Valor de realização: 100 000 €
• Valor de aquisição: 40 000 €, que o coeficiente de 2010 corrige para 51 200 €
• Mais-valia: 100 000 € menos 51 200 € menos 5 000 € igual a 43 800 €
• Parte tributável: 21 900 €
• IRS: 7 643,10 €, ficando 36 156,90 € de mais-valia líquida

Se, em vez disso, tivessem seguido a regra das doações e usado um valor patrimonial de dois anos antes, digamos 65 000 €, o valor de aquisição corrigido de cada um cairia para 41 600 €, a mais-valia subiria para 53 400 € e o imposto para 9 318,30 €. São 1 675,20 € a mais por irmão, por aplicar a norma errada.

E se a mãe tivesse falecido em 1985, o mesmo negócio não pagaria IRS nenhum, como se explica a seguir.

O corte de 1989

O artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 442-A/88, que aprovou o Código do IRS, contém uma norma transitória que ainda hoje resolve muitos casos: os ganhos que não eram sujeitos ao antigo imposto de mais-valias de 1965 só ficam sujeitos a IRS se a aquisição dos bens tiver sido efetuada depois da entrada em vigor do Código⁷, ou seja depois de 1 de janeiro de 1989.

Junte isto à regra da data de aquisição e o resultado é direto: se o óbito aconteceu antes de 1989, a venda de hoje não paga IRS, por maior que seja o ganho. Se o óbito aconteceu depois, paga, mesmo que a casa esteja na família desde 1950.

Duas notas importantes. A primeira é que a exclusão vale para a habitação e para a generalidade dos prédios urbanos, mas não para os terrenos para construção, que já estavam sujeitos ao imposto de 1965. A segunda é que a exclusão não dispensa a declaração: a venda é comunicada no anexo G1 da declaração de IRS, e o ónus da prova da data de aquisição cabe ao contribuinte, como diz o n.º 2 do mesmo artigo 5.º.

Quando são vários herdeiros

Uma casa herdada por três irmãos gera três mais-valias, não uma. Cada herdeiro apura a sua na proporção da quota que detém e declara-a na sua própria declaração, com as despesas que efetivamente pagou.

O caso a que é preciso prestar atenção é o das heranças sucessivas. Se herdou metade da casa do seu pai em 1995 e a outra metade da sua mãe em 2018, tem duas aquisições, com datas e valores patrimoniais diferentes, e portanto com coeficientes diferentes. Cada metade calcula-se por si e os resultados somam-se.

Também fica de fora desta conta a situação das tornas: se na partilha ficou com a casa inteira pagando aos restantes herdeiros o valor da parte deles, essa parte comprada é uma aquisição onerosa, com a sua própria data e o seu próprio valor, e não uma aquisição gratuita.

A questão em aberto: vender o quinhão

Há uma discussão viva nos tribunais que vale a pena conhecer antes de assinar seja o que for.

Em 2025, o Supremo Tribunal Administrativo proferiu o acórdão uniformizador n.º 7/2025, no qual concluiu que a alienação de um quinhão hereditário, ou seja da quota que um herdeiro detém sobre a universalidade da herança ainda indivisa, não configura a alienação onerosa de um direito real sobre bens imóveis e, por isso, não gera mais-valias tributáveis. A ideia é que, enquanto a herança não for partilhada, nenhum herdeiro é dono de coisa certa.

A Autoridade Tributária não aceitou a leitura. Numa informação vinculativa de março de 2026 sustentou que, quando o que está em causa é a venda de um imóvel concreto integrado numa herança indivisa, há alienação de um bem determinado e há imposto. Em 26 de fevereiro de 2026, o Tribunal Central Administrativo Sul decidiu no mesmo sentido.

Esta calculadora e este guia tratam do caso comum e claramente tributado: os herdeiros vendem o imóvel. Se está a ponderar vender o quinhão, a forma como o negócio é titulado pode determinar a existência ou não de imposto, e a matéria não está estabilizada. É um dos poucos temas fiscais em que vale mesmo a pena falar com um advogado ou contabilista certificado antes de marcar a escritura.