Saltar para o conteúdo
Calculadora Capital

Calculadora de Mais-Valias de Imóvel Herdado

Quando vende uma casa que herdou, o IRS não parte do que os seus pais pagaram por ela. Parte do valor patrimonial tributário à data do óbito. Veja quanto sobra depois do imposto, com a sua quota-parte e as despesas que pode deduzir.

Indique o valor total do imóvel na venda e o VPT total à data do óbito: a quota-parte é aplicada aos dois. Nas despesas conte apenas o que saiu do seu bolso, incluindo o imposto do selo da herança, a habilitação de herdeiros, o registo, a comissão da imobiliária e o certificado energético.

IRS a pagar sobre a mais-valia
7643,10 €
Mais-valia
43 800,00 €
Valor de realização que lhe cabe100 000,00 €
Valor de aquisição que lhe cabe (VPT à data do óbito)40 000,00 €
Valor de aquisição corrigido (coeficiente 1,28)51 200,00 €
Mais-valia43 800,00 €
Parte tributável (50% da mais-valia)21 900,00 €
Mais-valia depois do imposto36 156,90 €

A taxa efetiva sobre a mais-valia é de 17,45%, porque só metade do ganho é tributada.

Cálculo para o Continente e para residentes, com os coeficientes de 2025 (Portaria n.º 382/2025/1). Ficam de fora: a venda do quinhão hereditário de uma herança indivisa, cuja tributação está em disputa nos tribunais, as tornas pagas na partilha, o usufruto e a nua-propriedade, as ações e outros valores mobiliários herdados, e a exclusão por reinvestimento na habitação própria e permanente. Herdou de duas pessoas em datas diferentes? Use a calculadora uma vez por cada quota-parte e some.

Estimativa educativa, não constitui aconselhamento fiscal ou financeiro. Valores oficiais: Código do IRS e Autoridade Tributária.

Vídeo: como usar a calculadora

O valor de aquisição é o VPT à data do óbito

É aqui que quase toda a gente se engana. Numa casa comprada, o valor de aquisição é o preço da escritura. Numa casa herdada não há preço nenhum, e por isso o artigo 45.º, n.º 1 do Código do IRS manda usar o valor que foi considerado para a liquidação do imposto do selo ou, quando o imposto não era devido, o valor que serviria de base a essa liquidação. Como o cônjuge, os filhos e os pais estão isentos do imposto do selo das heranças pela alínea e) do artigo 6.º do respetivo Código, é quase sempre esta segunda regra que se aplica. E o valor a que ela conduz está fixado no artigo 13.º, n.º 1 do Código do Imposto do Selo: o valor patrimonial tributário constante da matriz à data da transmissão. Encontra-o na caderneta predial e na participação de óbito entregue nas Finanças.

A data de aquisição é o dia da morte, não o da partilha

O artigo 5.º, n.º 1, alínea p) do Código do Imposto do Selo diz que, nas sucessões por morte, a obrigação nasce na data da abertura da sucessão, que o Código Civil fixa no momento do falecimento. É essa a sua data de aquisição para efeitos de mais-valias, como a Ordem dos Contabilistas Certificados confirma no seu parecer sobre imóveis herdados. A partilha, que pode acontecer anos depois, apenas concretiza o que já era seu, e não conta. Isto tem duas consequências práticas: o coeficiente de desvalorização é o do ano do óbito, e é o ano do óbito que decide se a venda cai dentro ou fora do IRS.

A regra dos dois anos anteriores é das doações, não das heranças

Vai encontrar em vários sites, incluindo em alguns dos maiores, a indicação de que deve usar o valor patrimonial tributário inscrito na matriz até dois anos antes. Essa regra existe mesmo, mas está no n.º 3 do artigo 45.º e refere-se apenas às doações isentas: foi criada pela Lei n.º 12/2022 para impedir que alguém aumentasse o valor de um imóvel e o doasse logo a seguir para reduzir a mais-valia futura. Uma herança não é uma doação, e o legislador escreveu doações. Aplicá-la a uma herança é usar um valor mais antigo e quase sempre mais baixo, o que inflaciona a mais-valia e faz pagar imposto a mais.

O que se desconta e quanto fica sujeito a imposto

Ao valor patrimonial tributário aplica-se o coeficiente de desvalorização da moeda do ano do óbito, publicado por portaria ao abrigo do artigo 50.º, desde que tenham passado mais de 24 meses entre a herança e a venda. Depois descontam-se, pelo artigo 51.º, as despesas necessárias inerentes à aquisição e à alienação, onde cabem o imposto do selo que tenha pago, a habilitação de herdeiros, o registo, a comissão da imobiliária e o certificado energético, mais os encargos com a valorização do imóvel realizados nos últimos 12 anos e comprovados por fatura. Do saldo que restar, apenas 50% é tributado, e essa metade é obrigatoriamente englobada, ou seja soma-se aos seus outros rendimentos e paga à sua taxa marginal. É por isso que a taxa é um campo da calculadora e não um número fixo.

Herdeiros são vários, e cada um declara a sua parte

Uma casa herdada por três irmãos gera três mais-valias, cada uma na proporção da respetiva quota. Introduza os valores totais do imóvel e indique a percentagem que lhe cabe: a calculadora aplica-a ao preço de venda e ao valor patrimonial tributário. Nas despesas conte apenas a parte que efetivamente pagou. Se herdou em momentos diferentes, por exemplo metade do pai em 1995 e metade da mãe em 2018, tem duas aquisições com datas e valores próprios: faça o cálculo uma vez por cada uma e some os resultados.

Exemplo prático

Imagine dois irmãos que herdam a casa da mãe, falecida em 2010, quando o valor patrimonial tributário era de 80 000 €. Vendem-na agora por 200 000 € e cada um pagou 5 000 € entre comissão da imobiliária, certificado energético e tratamento da herança. A quota de cada um é de 50%, pelo que a cada um cabem 100 000 € de valor de realização e 40 000 € de valor de aquisição. O coeficiente de 2010 é de 1,28, o que corrige a aquisição para 51 200 €. A mais-valia é de 100 000 € menos 51 200 € menos 5 000 €, ou seja 43 800 €. Só metade entra no IRS: 21 900 €. A uma taxa marginal de 34,9%, o imposto é de 7 643,10 € e sobram 36 156,90 € da mais-valia. A taxa efetiva sobre o ganho é de 17,45%, precisamente metade da taxa marginal, porque só metade do ganho é tributada. Se a mãe tivesse falecido em 1985, o mesmo negócio não pagaria IRS nenhum.

Perguntas frequentes

Qual é o valor de aquisição de uma casa herdada?
É o valor patrimonial tributário do imóvel à data do óbito, e não o preço que o falecido pagou pela casa. O artigo 45.º, n.º 1 do Código do IRS manda usar o valor considerado para a liquidação do imposto do selo ou, se este não era devido por a herança ser entre familiares diretos, o valor que serviria de base a essa liquidação, que o artigo 13.º, n.º 1 do Código do Imposto do Selo fixa no valor patrimonial tributário à data da transmissão.
Devo usar o VPT do ano do óbito ou o de dois anos antes?
O do ano do óbito. A regra do valor patrimonial tributário inscrito na matriz até aos dois anos anteriores está no n.º 3 do artigo 45.º e vale apenas para as doações isentas, uma norma antiabuso criada pela Lei n.º 12/2022. Muita informação publicada aplica-a por engano às heranças, o que costuma dar um valor de aquisição mais baixo e, por isso, imposto a mais.
Qual é a data de aquisição de um imóvel herdado?
A data do falecimento, porque é nesse momento que a sucessão se abre, como diz a alínea p) do n.º 1 do artigo 5.º do Código do Imposto do Selo. A escritura de partilha, mesmo que só aconteça anos mais tarde, não muda essa data. É a data do óbito que determina o coeficiente de desvalorização a aplicar.
Paga mais-valias quem herdou a casa antes de 1989?
Não. O artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 442-A/88 só sujeita a IRS os ganhos de bens cuja aquisição tenha ocorrido depois da entrada em vigor do Código, a 1 de janeiro de 1989. Como o herdeiro adquire na data do óbito, um falecimento anterior a essa data deixa o ganho fora do imposto, ainda que a venda seja hoje. A venda tem mesmo assim de ser declarada, no anexo G1. Os terrenos para construção são a exceção, porque já pagavam o antigo imposto de mais-valias.
O imposto do selo que paguei pela herança pode ser deduzido?
Sim. É uma despesa necessária e efetivamente praticada, inerente à aquisição, e cabe no artigo 51.º, n.º 1, alínea a) do Código do IRS. Só existe quando o herdeiro não é cônjuge, descendente nem ascendente do falecido, casos em que a taxa de 10% da verba 1.2 da Tabela Geral não se aplica por força da isenção do artigo 6.º do Código do Imposto do Selo.
Somos três herdeiros. Como se reparte a mais-valia?
Cada herdeiro apura a sua mais-valia na proporção da quota que detém, e declara-a na sua própria declaração de IRS. Introduza os valores totais do imóvel e a sua percentagem: a calculadora aplica-a ao valor de venda e ao valor patrimonial tributário. As despesas devem ser apenas a parte que pagou.
Posso escapar ao imposto reinvestindo o dinheiro?
Só se a casa herdada era a sua habitação própria e permanente e reinvestir noutra habitação própria e permanente, nas condições do artigo 10.º, n.º 5 do Código do IRS. Uma casa que herdou e onde não vive não dá acesso a essa exclusão. Se tiver 65 anos ou mais, ou já estiver reformado, existe um regime próprio que permite aplicar o valor de realização num produto de poupança para a reforma.
E se vender a minha parte da herança em vez do imóvel?
Aí a resposta está em disputa. O acórdão uniformizador n.º 7/2025 do Supremo Tribunal Administrativo decidiu que a venda de um quinhão hereditário não é a alienação onerosa de um direito real sobre um imóvel e, por isso, não gera mais-valias. Mas a Autoridade Tributária, numa informação vinculativa de março de 2026, e o Tribunal Central Administrativo Sul, num acórdão de 26 de fevereiro de 2026, entendem que a venda de um imóvel concreto de uma herança indivisa é tributada. Esta calculadora segue a venda do imóvel. Se está a pensar vender o quinhão, procure aconselhamento antes de assinar.

Calculadoras e leituras relacionadas

Incorporar esta calculadora

Cole este código no seu site para mostrar a calculadora. Inclui um link de atribuição.

Idioma
Tema
Cor

Pré-visualização

Gratuito. O código ajusta a altura automaticamente.

Fontes

Autor: Thorben Rasmus Idel · Revisto por: Nahar Geva · Última revisão: 2026-08-09