Calculadora de Usufruto e Nua-Propriedade
Quando um imóvel se divide entre quem o usa e quem é dono da raiz, os dois valores não são combinados entre as partes: saem de uma tabela legal que depende da idade do usufrutuário. Veja quanto vale cada parte e o imposto de cada um dos dois momentos.
A idade que conta é a do usufrutuário, ou seja de quem fica com o direito de usar o imóvel. Numa doação com reserva de usufruto é o doador. O último campo só serve para o imposto da consolidação: deixe-o igual ao valor da propriedade plena se não espera que o valor patrimonial mude.
Sendo cônjuge, descendente ou ascendente, quem recebe está isento dos 10% da verba 1.2 pelo artigo 6.º, alínea e) do Código do Imposto do Selo. Mas essa isenção não abrange a verba 1.1: os 0,8% sobre os imóveis são devidos por todos, incluindo os familiares isentos.
Cálculo para o Continente, pela tabela do artigo 13.º do Código do IMT. Ficam de fora: o IMT de uma venda onerosa de qualquer dos direitos, que se calcula na calculadora de IMT sobre a base apurada aqui; o usufruto que depende da vida de mais do que uma pessoa; as pensões e rendas vitalícias e o direito de superfície, que têm alíneas próprias; e as mais-valias de uma venda futura.
Estimativa educativa, não constitui aconselhamento fiscal ou financeiro. Valores oficiais: Código do IMT, Código do Imposto do Selo e Autoridade Tributária.
Vídeo: como usar a calculadora
A tabela da idade é que decide, não o acordo das partes
O raciocínio da lei é simples: quanto mais velho for o usufrutuário, menos anos lhe restam para gozar o imóvel e menos vale o seu direito. Por isso o artigo 13.º, alínea a) do Código do IMT manda obter o valor da propriedade separada do usufruto deduzindo ao valor da propriedade plena uma percentagem que desce por escalões de cinco anos de idade: 80% abaixo dos 20 anos, 75% abaixo dos 25, e assim sucessivamente até aos 10% de quem tem 85 anos ou mais. Repare no detalhe que faz toda a diferença na prática: os escalões são escritos como menos de X anos, pelo que alguém com 70 anos já não está no escalão dos 30% mas no dos 25%. E a percentagem que a tabela manda deduzir é, pela alínea b) do mesmo artigo, exatamente o valor do usufruto, porque o valor atual do usufruto obtém-se descontando ao valor da propriedade plena o valor da nua-propriedade.
Que valor se usa como propriedade plena
A base é o valor patrimonial tributário do imóvel ou o valor do negócio, consoante o que for maior, a mesma regra que vale para o IMT e para o Imposto do Selo. Numa doação entre familiares, em que não há preço, é o valor patrimonial tributário constante da matriz que conta, e encontra-o na caderneta predial. Se ainda não sabe qual é, calcule-o primeiro na calculadora do valor patrimonial tributário e volte aqui com esse número.
O usufruto temporário conta-se por períodos de cinco anos
Um usufruto que dura um número certo de anos, e não até à morte, segue a parte final da alínea a): deduzem-se 10% por cada período indivisível de cinco anos que o direito ainda deva durar. Indivisível quer dizer que qualquer fração conta como um período inteiro, ou seja doze anos são três períodos e valem 30%, não 24%. Há depois um travão que muita gente ignora: a dedução não pode exceder a que se faria se o usufruto fosse vitalício. Um usufruto de trinta anos a favor de alguém com 80 anos daria 60% pela contagem dos períodos, mas fica limitado aos 15% do seu escalão de idade, e a calculadora avisa quando isso acontece.
O imposto paga-se em dois momentos, não num só
Numa doação com reserva de usufruto, o que é transmitido é apenas a nua-propriedade, e é sobre ela que se liquida o Imposto do Selo. Depois, quando o usufruto se extingue e as duas partes se juntam na mesma pessoa, o artigo 13.º, n.º 6 do Código do Imposto do Selo cobra imposto sobre a diferença entre o valor patrimonial tributário do prédio nesse momento e o valor da nua-propriedade considerado na liquidação anterior. É por isso que a calculadora pede um segundo valor patrimonial: se o imóvel entretanto valorizou na matriz, essa subida também é tributada. Somados os dois momentos, a família acaba por pagar a taxa sobre o imóvel inteiro, apenas repartida no tempo.
Quem é o beneficiário muda muito o número
As taxas são as da Tabela Geral do Imposto do Selo: a verba 1.2 cobra 10% nas aquisições gratuitas e a verba 1.1 acrescenta 0,8% quando o bem é um imóvel. O artigo 6.º, alínea e) do Código do Imposto do Selo isenta da verba 1.2 o cônjuge ou unido de facto, os descendentes e os ascendentes, mas essa isenção não abrange a verba 1.1. Doar a nua-propriedade a um filho paga sempre os 0,8%, e doá-la a um irmão, sobrinho ou amigo paga 10,8%. Nos dois casos a conta repete-se no momento da consolidação.
O uso e habitação vale menos do que o usufruto
O direito de uso e habitação é mais estreito do que o usufruto, porque permite habitar mas não arrendar nem retirar rendimentos. A alínea b) traduz isso em números: vale o mesmo que o usufruto quando o direito é renunciado, e vale esse valor menos 30% em todos os outros casos. A calculadora mostra essa terceira linha para que não use por engano o valor do usufruto onde a lei manda usar um valor mais baixo.
Exemplo prático
Imagine uma mãe de 68 anos que doa ao filho um apartamento com um valor patrimonial tributário de 200 000 €, reservando para si o usufruto até ao fim da vida. Aos 68 anos a tabela do artigo 13.º manda deduzir 30%, pelo que o usufruto que ela mantém vale 60 000 € e a nua-propriedade que o filho recebe vale 140 000 €. Como o filho é descendente, está isento da verba 1.2 e paga apenas os 0,8% da verba 1.1 sobre a nua-propriedade, ou seja 1 120 €. Anos mais tarde a mãe falece e o usufruto extingue-se. Se o valor patrimonial ainda for de 200 000 €, o artigo 13.º, n.º 6 tributa a diferença entre esse valor e os 140 000 € já liquidados, isto é 60 000 €, o que dá mais 480 €. No total a família pagou 1 600 €, precisamente 0,8% dos 200 000 € do imóvel, só que repartidos por dois momentos. Se o beneficiário fosse um sobrinho, as mesmas duas contas a 10,8% dariam 15 120 € e 6 480 €, ou seja 21 600 €. E se o valor patrimonial tivesse subido para 250 000 € à data do óbito, a base da consolidação passaria a 110 000 € e o imposto desse segundo momento a 880 €.
Perguntas frequentes
Como se calcula o valor do usufruto de um imóvel?
Quanto vale a nua-propriedade?
A repartição entre usufruto e nua-propriedade pode ser combinada entre as partes?
Que idade conta, a do doador ou a do beneficiário?
Paga-se imposto outra vez quando o usufrutuário morre?
E se o usufruto for por um número certo de anos?
Qual é a diferença entre usufruto e direito de uso e habitação?
Estes valores servem para calcular as mais-valias de uma venda futura?
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Fontes
- Artigo 13.º do Código do IMT: regras especiais, incluindo a tabela do usufruto por idade · Autoridade Tributária e Aduaneira
- Artigo 13.º do Código do Imposto do Selo: valor tributável dos bens imóveis e o imposto da consolidação · Autoridade Tributária e Aduaneira
- Artigo 21.º do Código do Imposto do Selo: remissão para os artigos 13.º e 15.º do CIMT · O Informador Fiscal
- Usufruto versus nua-propriedade: notas para a entrega da Modelo 3 · Ordem dos Contabilistas Certificados
Autor: Thorben Rasmus Idel · Revisto por: Nahar Geva · Última revisão: 2026-08-09