O que é o AIMI e quem tem de o pagar?

O que é o AIMI?

O AIMI, Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis, é um imposto anual que incide sobre o património imobiliário de valor mais elevado¹. É muitas vezes descrito como uma espécie de imposto sobre a fortuna imobiliária: só paga AIMI quem tem imóveis cujo valor patrimonial, somado, ultrapassa um certo limite.

É adicional ao IMI normal (e separado dele). Primeiro paga-se o IMI de cada prédio; depois, se o património imobiliário for elevado, paga-se ainda o AIMI sobre o excedente. Pode estimar o seu na nossa calculadora de AIMI.

Quem tem de pagar AIMI?

Paga AIMI quem detém, a 1 de janeiro, prédios urbanos habitacionais e terrenos para construção cuja soma de VPT (valor patrimonial tributário) ultrapassa a dedução¹:

• Pessoas singulares (e heranças indivisas): dedução de 600 000 €.
• Pessoas coletivas: pagam 0,4 % sobre todo o VPT, sem dedução (caso que a nossa calculadora não cobre).

Ficam de fora da base do AIMI os prédios comerciais, industriais ou de serviços e os prédios rústicos, conta apenas a habitação e os terrenos para construção.

Como é calculado o AIMI?

O cálculo tem três passos¹:

AIMI = soma das porções de cada escalão × a respetiva taxa

1. Somar o VPT de todos os prédios urbanos habitacionais e terrenos para construção.
2. Abater a dedução (600 000 € por titular; 1 200 000 € no casal com tributação conjunta).
3. Aplicar as taxas por escalões ao valor restante, como no IRS: cada parte paga a taxa do seu escalão.

As taxas e os escalões em 2026

Para uma pessoa singular, acima da dedução de 600 000 €²:

• 600 000 € a 1 000 000 € → 0,7 %
• 1 000 000 € a 2 000 000 € → 1 %
• Superior a 2 000 000 € → 1,5 %

No casal com tributação conjunta, todos os limites duplicam:

• dedução de 1 200 000 €;
• 1 200 000 € a 2 000 000 € → 0,7 %;
• 2 000 000 € a 4 000 000 € → 1 %;
• superior a 4 000 000 € → 1,5 %.

Há ainda uma taxa agravada de 7,5 % sobre os imóveis detidos por entidades sediadas em paraísos fiscais, que a nossa calculadora não inclui¹.

Exemplo prático

Uma pessoa singular cujos imóveis somam 1 500 000 € de VPT:

• abate-se a dedução de 600 000 €, restando 900 000 € tributáveis;
• os primeiros 400 000 € (de 600 000 € a 1 000 000 €) pagam 0,7 % = 2 800 €;
• os restantes 500 000 € (de 1 000 000 € a 2 000 000 €) pagam 1 % = 5 000 €;
• AIMI total = 7 800 €.

Se fosse um casal a optar pela tributação conjunta, a dedução subia para 1 200 000 € e os 1 500 000 € caíam só no primeiro escalão (0,7 % sobre 300 000 €), dando apenas 2 100 €. Teste o seu caso na calculadora de AIMI.

A opção da tributação conjunta do casal

Casados e unidos de facto podem optar por ser tributados em conjunto no AIMI¹. Ao fazê-lo, a dedução sobe de 600 000 € para 1 200 000 € e os limites dos escalões duplicam. Para a maioria dos casais com património partilhado, isto reduz bastante (ou até anula) o AIMI face a serem tributados em separado. A opção faz-se através de uma declaração própria, num prazo fixado todos os anos pela Autoridade Tributária.

IMI e AIMI: não são a mesma coisa

É um engano comum. Os dois impostos incidem sobre imóveis, mas de formas diferentes:

• O IMI é o imposto anual sobre cada prédio: VPT × a taxa do município. Veja como é calculado o IMI.
• O AIMI é um adicional que só incide sobre o património imobiliário acima da dedução, a taxas próprias.

Quem tem património imobiliário elevado paga os dois: o IMI de cada imóvel e, depois, o AIMI sobre o excedente.

E quando se vende um imóvel?

O AIMI é um imposto sobre a posse. Quando vende um imóvel, o que entra em conta são as mais-valias (o ganho entre a compra e a venda), veja as mais-valias na venda de imóveis e estime-as na calculadora de mais-valias imobiliárias.