IRAV: el índice que limita la subida del alquiler

La respuesta corta

El IRAV es la cifra que el INE publica cada mes para limitar cuánto puede subir la renta de un alquiler de vivienda en su actualización anual². Se define como el menor de tres valores: la tasa anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa ajustada que deja a la mitad todo lo que la inflación exceda del 2 por ciento. Alcanza a los contratos firmados el 26 de mayo de 2023 o después³. El último publicado es el de julio de 2026 y vale 2,49 por ciento, frente a un IPC del 3,6 por ciento el mismo mes⁶.

De dónde sale un índice que no está en el artículo de la renta

Si busca en la Ley de Arrendamientos Urbanos el artículo que habla de subir el alquiler, lo encuentra enseguida: el artículo 18 se titula literalmente «Actualización de la renta». Y da la respuesta equivocada. Leído hoy, en su versión más reciente, dice que si el contrato pactó actualizar la renta sin detallar el índice se aplica el Índice de Garantía de Competitividad, y que «en todo caso» el incremento no puede exceder de la variación del IPC¹. De ahí viene la frase que está en casi todas las páginas sobre este asunto: el alquiler sube con el IPC.

El límite que de verdad manda en un contrato nuevo está tres pantallas más abajo, en la disposición adicional undécima, que la Ley por el Derecho a la Vivienda añadió a la misma ley en 2023:

El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.

Esa disposición fija un techo «a los efectos del artículo 18» sin tocar el texto del artículo 18, que sigue diciendo que el techo es el IPC¹. La reforma prefirió no renumerar nada. El resultado es que un lector puede leer el artículo correcto, en su versión correcta, y salir con la respuesta de antes.

El índice existe desde diciembre de 2024. Lo definió la Resolución de la Presidencia del INE de 18 de diciembre de 2024, publicada en el BOE dos días después, con efectos a partir del 1 de enero de 2025².

La fórmula, y los tres ejemplos que publica el INE

El apartado primero de la Resolución dice que el índice «será el mínimo valor entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y la tasa de variación anual media ajustada» del anexo². Y el anexo define ese tercer término:

TVAMA = min ( β + α × (TVIPC − β), β + α × (TVIPCS − β) )

con α igual a 0,5 y β igual a 2, «que es el objetivo de tasa de inflación a medio plazo del Banco Central Europeo»². Los dos parámetros los propusieron conjuntamente la Dirección General de Vivienda y Suelo y la Dirección General de Política Económica, y se pueden cambiar.

Lo que hace α es cortar por la mitad el exceso. Si la inflación está en el 2 por ciento, la tasa ajustada vale 2. Si sube al 4, la ajustada vale 3. Si sube al 6, vale 4. Un exceso de inflación sobre el objetivo del Banco Central Europeo llega al alquiler a la mitad de su tamaño.

Y hay una asimetría que se ve en los ejemplos que el propio INE publica en su metodología⁶:

Cuando una tasa está por debajo del 2 por ciento, su versión ajustada queda por ENCIMA de ella, así que el mínimo escoge la tasa cruda. El INE lo escribe como norma general: la tasa ajustada solo se usa cuando el IPC y el IPC subyacente están los dos por encima del 2 por ciento⁶. Por eso en un año de inflación baja el índice no es el IPC sino la MENOR de dos medidas de inflación, lo que ya de por sí modera la subida.

Los veintiún meses que el índice ha existido

El INE publica la serie desde noviembre de 2024. Esto es todo lo que hay:

Dos cosas saltan a la vista. La primera es el rango: el índice se ha movido entre el 1,98 y el 2,49 por ciento, cincuenta y un céntimos de punto de recorrido, mientras el IPC del que sale iba del 1,99 al 3,58 por ciento. La segunda es que el término que limita ha sido la tasa ajustada en diecinueve de los veintiún meses. Solo en marzo y en mayo de 2025, cuando una de las dos tasas de inflación bajó del 2 por ciento, mandó una tasa cruda.

Por qué no puede calcularlo con el IPC de los titulares

Aquí hay una trampa práctica que conviene conocer antes de intentar comprobar la cifra en casa.

Las tasas de inflación que el INE publica, y que salen en las noticias, van redondeadas a un decimal: en julio de 2026, un 3,6 por ciento. La fórmula del índice trabaja con las tasas sin redondear, que ese mes eran 3,5831 para el IPC y 2,9888 para el subyacente. Con las tasas de un decimal, el resultado se desvía: en dieciséis de los veintiún meses publicados sale un céntimo de punto por encima o por debajo del que el INE da.

La consecuencia es sencilla. El índice se consulta, no se estima. Y si alguien le da una cifra que no coincide con la publicada, lo más probable es que la haya calculado con los titulares.

Hay además una segunda trampa de calendario. A final de cada mes el INE publica un indicador adelantado, que es el que abre los informativos: el 28 de agosto de 2026 la inflación adelantada era del 4,3 por ciento. Ese indicador no es el índice. El índice definitivo de agosto no existió hasta el 15 de septiembre, y a efectos de alquiler el dato vigente durante toda la primera mitad de septiembre siguió siendo el 3,6 por ciento de julio⁶.

A qué contratos alcanza, y por qué un día cambia más de un punto

La disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023 es la que parte el mercado en dos. Su apartado 1 dice que los contratos celebrados antes de su entrada en vigor «continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación»³. Como el índice llegó por esa misma ley, a los contratos anteriores no les alcanza: siguen con el techo del IPC del artículo 18.

La fecha es el 26 de mayo de 2023. Es la única pregunta que hace la calculadora oficial del Ministerio de Vivienda antes de pedir la renta⁷, y en julio de 2026 separaba un 2,49 por ciento de un 3,6 por ciento. Sobre una renta de 900 euros son 9,99 euros más al mes y 119,88 al año, por la misma vivienda, en el mismo mes, con la única diferencia de cuándo se firmó.

El apartado 2 de la misma disposición transitoria deja una puerta abierta: las partes de un contrato anterior pueden acordar adaptarlo al régimen nuevo³. Y el apartado 3 aclara que la reforma no afecta a las medidas extraordinarias que vienen a continuación.

Los dos topes extraordinarios, y el 2 % que no está donde todos lo buscan

Antes del índice hubo tres años de límites de urgencia, en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022⁴. Se citan siempre como «el tope del 2 por ciento» en 2022 y 2023 y «el tope del 3 por ciento» en 2024, y las dos frases esconden algo.

El artículo 46 no menciona ningún 2 por ciento. Lo que dice, para las anualidades que se cumplieran entre su entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2023, es que el incremento no puede exceder «de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad»⁴. El 2 por ciento aparece en otro sitio, en el anexo de la Ley 2/2015 de desindexación:

Cuando la tasa de variación del IGC sea negativa se considerará que el valor de revisión será cero, y cuando exceda el límite superior del objetivo a medio plazo de inflación del Banco Central Europeo (2 por ciento), se considerará éste como valor de referencia para las revisiones.

Es decir: el famoso tope del alquiler era el techo que el IGC lleva dentro desde 2015, y ese techo está definido como el objetivo de inflación del Banco Central Europeo, con una Orden ministerial habilitada para cambiarlo si el BCE cambia su objetivo⁵. Una política monetaria europea entró en la ley española del alquiler a través de una ley de desindexación de la economía.

Y eso tiene una consecuencia comprobable. El tope solo valía 2 por ciento mientras el IGC estuviera por encima de su propio techo. En 2022 lo estuvo todo el año, con máximos del 8,60 por ciento en octubre, así que el tope funcionó como un 2 por ciento limpio. Pero en octubre de 2023 el IGC bajó al 0,58 por ciento y en noviembre al 0,10. Una anualidad que se cumpliera el 31 de diciembre de 2023 estaba topada en el 0,58 por ciento, no en el 2.

El tope de 2024 es la historia contraria. El apartado 2 del artículo 46 fijó un 3 por ciento redondo, sin índices⁴. Pero el techo ordinario del artículo 18 seguía ahí, y desde marzo de 2024 la tasa del IPC ya estaba por debajo del 3 por ciento. Mes a mes, el 3 por ciento solo fue el límite que mandaba en seis de los doce meses del año: en octubre y en diciembre de 2024 la subida legal máxima era del 1,8 por ciento. El tope existía y no hacía nada.

Desde el 1 de enero de 2025 no hay tope extraordinario: el artículo 46 no tiene un apartado 3.

El índice por defecto que nadie mira, y está a cero

Queda un tercer índice en la película, y es el que produce el resultado más llamativo de todos.

El párrafo 2 del artículo 18.1 dice que si el contrato pactó actualizar la renta «sin que detalle el índice o metodología de referencia», se aplica la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad¹. Es el caso de cualquier cláusula redactada como «la renta se actualizará anualmente», que son muchas.

El IGC lleva en negativo de forma continua desde mayo de 2025, y con alguna interrupción desde marzo de 2024. En junio de 2026 vale −0,76 por ciento. Y el anexo de la Ley 2/2015 convierte una tasa negativa en un valor de revisión de cero⁵.

Así que un contrato cuya cláusula de actualización no nombra ningún índice no puede subir nada, ni un euro, con un IPC del 3,6 por ciento. Es el caso que ninguna de las calculadoras de esta búsqueda contempla, incluida la oficial.

El IGC tiene además su propio calendario: se publica unos dos meses después de su mes de referencia, mientras el IPC se publica al mes siguiente. El artículo 18.1 nombra los dos índices en la misma frase y les da la misma regla del «último índice que estuviera publicado», de modo que el mes de referencia de cada uno es distinto. El 11 de septiembre de 2026, el último IPC publicado era el de julio y el último IGC el de junio.

El mes de referencia, que es el suyo y no el de hoy

El artículo 18.1 no manda aplicar el índice más reciente. Manda tomar como mes de referencia «el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato»¹.

Es una condición sobre una fecha de publicación, y el INE publica a mediados de mes: el índice de julio de 2026 salió el 13 de agosto⁶. Por tanto una anualidad que se cumpla el 12 de agosto va con el índice de junio, que era del 2,44 por ciento, y una que se cumpla el 13 va con el de julio, que es del 2,49. Dos días de diferencia en el aniversario del contrato y cinco céntimos de punto de diferencia en la subida.

Y para una anualidad de septiembre, el índice de agosto no existe todavía cuando llega el día 1: se publica el 15. Hasta entonces no hay cifra que aplicar, y el índice que corresponde es el de julio.

Un ejemplo con números reales

Una vivienda alquilada por 900 euros al mes, contrato firmado en marzo de 2024, con una cláusula que dice que la renta se actualiza con el IPC. La anualidad se cumple el 1 de septiembre de 2026.

El mes de referencia es julio de 2026, porque su índice se publicó el 13 de agosto. Ese mes el techo del IPC era del 3,6 por ciento y el índice del INE del 2,49, así que manda el segundo: la renta máxima es 922,41 euros. Son 22,41 euros más al mes y 268,92 al año.

Tres variantes cambian la respuesta, y ninguna cambia la vivienda:

• Contrato firmado en enero de 2022. El índice del INE no le alcanza, así que el techo es el 3,6 por ciento del IPC: 932,40 euros, 9,99 euros más al mes que el contrato nuevo.
• Cláusula que dice «se actualizará anualmente» sin nombrar índice. Se aplica el IGC, que está a cero: la renta se queda en 900 euros exactos, en los dos regímenes.
• Contrato sin cláusula de actualización. No hay subida, porque el artículo 18.1 dispone que «en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos»¹.

Y una cosa más, que es la que decide cuándo empieza a pagarse. El artículo 18.2 hace la renta actualizada exigible «a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado»¹. Si el arrendatario lo exige, hay que acompañar certificación del INE, y vale la nota en el recibo del mes anterior. Lo que no cabe es cobrar hacia atrás los meses en que no se notificó.

Lo que el IRAV no es

Conviene separarlo de dos cosas con las que se confunde a menudo.

No es el sistema estatal de índices de precios de referencia del alquiler. Ese otro mecanismo, el de la aplicación del Ministerio, sirve para limitar la renta INICIAL de un contrato nuevo en una zona de mercado residencial tensionado, por los apartados 6 y 7 del artículo 17 de la ley, y solo funciona donde la comunidad autónoma haya declarado esa zona¹. El IRAV limita la actualización de un contrato que ya existe, en todo el territorio y sin declaración previa de nada.

Y no alcanza a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Tanto el artículo 18 como la disposición adicional undécima están en el título de la ley dedicado al arrendamiento de vivienda. Un local de negocio, una oficina o un alquiler de temporada se rigen por el artículo 4.3: la voluntad de las partes, con el Código Civil como supletorio, y sin techo legal a la actualización¹.