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Calculadora de subida del alquiler

Cuánto puede subirle el alquiler este año, con qué índice, desde cuándo se paga y si la subida que le han hecho cabía en la ley.

Su anualidad, su renta y lo que dice su contrato
Renta máxima
922,41 €
Subida máxima
2,49 %
Qué la limita
El IRAV (disp. ad. 11ª)
Desglose de la subida máxima: mes de referencia, límites en juego e importe.
Renta actual900,00 €
Mes de referenciapublicado el 13 de agosto de 2026julio de 2026
Techo del IPC (art. 18.1)3,60 %
Techo del índice del INE (disp. ad. 11ª)2,49 %
Subida al mes22,41 €
Subida al año268,92 €
Exigible desdeAún no notificada
  • La renta actualizada no es exigible hasta el mes siguiente a la notificación escrita (artículo 18.2). Indique la fecha en el desplegable de abajo para ver desde cuándo se paga.
  • La notificación tiene que expresar el porcentaje aplicado y, si usted lo exige, acompañar certificación del INE. Vale la nota en el recibo del mes anterior.
  • El índice del INE queda por debajo del techo del IPC, y por eso es el que manda: la disposición adicional 11ª lo fija como «límite de referencia a los efectos del artículo 18».
  • El mes de referencia no es el mes de su anualidad, y el DÍA lo cambia: el artículo 18.1 toma el último índice publicado ese día, y el INE publica a mediados de mes.
  • Esto es para el alquiler de vivienda. Un local, una oficina o un alquiler de temporada se rigen por el artículo 4.3 de la ley, es decir por lo que digan las partes, sin este techo.
¿Cuándo se la notificaron por escrito?

El artículo 18.2 hace exigible la renta actualizada «a partir del mes siguiente» a la notificación escrita. Sin notificación no hay nada que pagar de más, y lo notificado tarde no se cobra hacia atrás.

Estimación educativa: no constituye asesoramiento financiero ni jurídico.

Fuentes: artículo 18 y disposición adicional 11ª de la Ley 29/1994, disposición transitoria 4ª de la Ley 12/2023, artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, anexo de la Ley 2/2015 y Resolución del INE de 18 de diciembre de 2024. Índices del INE.

Vídeo: cómo usar la calculadora

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Primero, si hay cláusula: sin pacto no hay subida

El artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos empieza diciendo que la renta solo puede actualizarse «en los términos pactados por las partes» y termina esa primera frase con una regla que casi ninguna página recoge: «en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos». No es una presunción a favor del IPC: es la ausencia de derecho a subir. La calculadora pregunta por la cláusula antes que por cualquier índice, porque es la única respuesta que no depende de ninguna cifra.

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Luego el índice, y aquí la fecha de firma parte el mercado en dos

El párrafo 3 del mismo artículo pone un techo universal: el incremento no puede exceder «en todo caso» la variación del IPC. Pero para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 hay un segundo techo, y es más bajo: la disposición adicional undécima, que la Ley 12/2023 añadió a la misma ley, encarga al INE un índice de referencia «que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18». Ese índice existe desde diciembre de 2024 y en julio de 2026 vale 2,49 % frente a un IPC del 3,6 %. La disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023 deja los contratos anteriores con el régimen que ya tenían, así que a ellos ese techo no les alcanza.

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El mes de referencia es el suyo, y el día del mes lo cambia

La ley no manda aplicar el último índice publicado hoy, sino «el último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato». Es una condición sobre una fecha de publicación, no sobre el calendario, y el INE publica a mediados de mes: el índice de julio de 2026 salió el 13 de agosto. Así que una anualidad que se cumple el 12 de agosto va con el índice de junio y una que se cumple el 13 va con el de julio. Dos días de diferencia, 2,44 % frente a 2,49 %. La calculadora oficial del Ministerio responde solo para un contrato que se actualice hoy.

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El índice pactado que nadie mira: el IGC, y está a cero

Si el contrato dice que la renta se actualizará anualmente pero no detalla con qué índice, el párrafo 2 del artículo 18.1 aplica el Índice de Garantía de Competitividad. Es un índice del INE cuya fórmula está en el anexo de la Ley 2/2015, y ese mismo anexo dice que «cuando la tasa de variación del IGC sea negativa se considerará que el valor de revisión será cero». El IGC lleva en negativo de forma continua desde 2024: en junio de 2026 vale −0,76 %. Para esos contratos la subida legal es de cero euros, con un IPC del 3,6 %.

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Y por último, desde cuándo se paga

El artículo 18.2 hace exigible la renta actualizada «a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado». Si el arrendatario lo exige, hay que acompañar certificación del INE. La notificación puede ir como nota en el recibo del mes anterior, y eso es válido. Lo que no cabe es reclamar hacia atrás los meses en que no se notificó: la subida no era exigible entonces.

Ejemplo práctico

Ejemplo, y es el estado inicial de la calculadora. Una vivienda alquilada por 900 euros al mes, contrato firmado en marzo de 2024, cláusula que dice que la renta se actualiza con el IPC, y anualidad que se cumple el 1 de septiembre de 2026. El mes de referencia es julio de 2026, porque su índice se publicó el 13 de agosto y el de agosto no sale hasta el 15 de septiembre. El techo del IPC de ese mes es el 3,6 % y el índice del INE el 2,49 %, así que manda el segundo: la renta máxima es 922,41 euros, 22,41 euros más al mes y 268,92 al año. El mismo piso con un contrato firmado en enero de 2022 iría al 3,6 % y pagaría 932,40 euros, es decir 9,99 euros más al mes y 119,88 al año, por la misma vivienda y el mismo mes. Y si la cláusula no nombrara ningún índice, la subida legal sería de cero euros en los dos casos.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto me pueden subir el alquiler en 2026?
Depende de cuándo firmó. Si el contrato es del 26 de mayo de 2023 o posterior, el techo es el índice de referencia del INE, que en julio de 2026 está en el 2,49 %. Si es anterior, el techo es la variación del IPC, que ese mismo mes es del 3,6 %. En los dos casos hace falta que el contrato tenga una cláusula de actualización, y el porcentaje se toma del último índice publicado el día en que se cumple la anualidad, no del último publicado hoy.
¿Qué pasa si mi contrato no dice nada sobre subir el alquiler?
Que no puede subir. El artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que «en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos». No hay actualización por defecto ni con el IPC ni con ningún otro índice: la renta se queda como está durante toda la vigencia del contrato, salvo que las partes acuerden otra cosa.
Mi contrato dice que la renta se actualiza cada año pero no dice con qué índice. ¿Cuánto suben?
Cero, hoy. El párrafo 2 del artículo 18.1 aplica en ese caso el Índice de Garantía de Competitividad, y el anexo de la Ley 2/2015 convierte una tasa negativa de ese índice en un valor de revisión de cero. El IGC está en negativo desde 2024: en junio de 2026 vale −0,76 %. Es el caso que ninguna calculadora de esa búsqueda contempla, y es frecuente en contratos redactados con una cláusula genérica.
¿Cuál es el IRAV de este mes?
El último publicado es el de julio de 2026 y vale 2,49 %; el INE lo publicó el 13 de agosto de 2026. El de agosto se publica el 15 de septiembre. El índice se difunde mensualmente y en las mismas fechas que el IPC, así que durante la primera mitad de cada mes el último índice disponible es el de dos meses antes.
¿Por qué el 2 % de 2022 y 2023 y el 3 % de 2024?
Porque el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022 limitó de forma extraordinaria las actualizaciones de esos años. Y hay un detalle que casi nadie cuenta: el 2 % no está en ese real decreto-ley. El artículo topa en la variación anual del IGC, y el 2 % es el techo que el propio IGC lleva dentro desde el anexo de la Ley 2/2015, donde está definido como el objetivo de inflación a medio plazo del Banco Central Europeo. Por eso a final de 2023, cuando el IGC cayó por debajo de ese techo, el tope fue del 0,58 % y no del 2 %.
¿Me pueden reclamar la subida de los meses anteriores?
No. El artículo 18.2 hace la renta actualizada exigible «a partir del mes siguiente» a la notificación escrita, así que los meses en que no se notificó no generan deuda. La notificación tiene que expresar el porcentaje aplicado y, si usted lo exige, acompañar certificación del INE. Vale la nota en el recibo de la mensualidad anterior, que es la forma habitual de hacerlo.
¿Qué hago si me han subido más de lo que permite la ley?
Primero compruebe tres cosas, porque una de ellas suele explicar la diferencia: qué dice exactamente su cláusula, qué mes de referencia corresponde al día en que se cumple su anualidad, y si la notificación escrita existe y qué porcentaje expresa. Con eso, el modo de revisión de esta calculadora compara la renta que le aplican con el máximo legal de ese mes y pone cifra a lo cobrado de más. Una renta por encima del máximo legal se puede reclamar.
¿El índice del INE se aplica también a un local o a una oficina?
No. Tanto el artículo 18 como la disposición adicional undécima están en el título II de la ley, el del arrendamiento de vivienda. Un local de negocio, una oficina o un alquiler de temporada son arrendamientos para uso distinto del de vivienda y se rigen por el artículo 4.3: la voluntad de las partes, con el Código Civil como supletorio. Ahí no hay techo legal a la actualización.
¿El IRAV es lo mismo que el índice de precios de referencia del alquiler?
No, y se confunden mucho. El índice de referencia del INE limita la ACTUALIZACIÓN anual de un contrato que ya existe. El sistema estatal de índices de precios de referencia, el de la aplicación del Ministerio, limita la renta INICIAL de un contrato nuevo en una zona de mercado residencial tensionado, y solo si la comunidad autónoma ha declarado esa zona. Son dos límites distintos, sobre dos momentos distintos, en dos artículos distintos de la ley.
¿Puedo actualizar la renta con efectos retroactivos si me olvidé un año?
La renta no actualizada en su momento no se recupera hacia atrás por la vía del artículo 18.2, porque la actualización solo es exigible desde el mes siguiente a la notificación. Y el propio artículo 18.1 sitúa la actualización «en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato», con el índice publicado en esa fecha, no con el de hoy. Si el caso es dudoso, consúltelo: la interpretación de una cláusula concreta es una cuestión jurídica y no un cálculo.

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Fuentes

Autor: Thorben Rasmus Idel · Revisado por: Nahar Geva · Última revisión: