Calculadora del modelo 115
Calcule la retención del alquiler de su local, lo que le transfiere al arrendador cada mes y el modelo 115 del trimestre casilla por casilla.
El alquiler y los gastos van sin IVA: el artículo 100 del Reglamento del IRPF retiene sobre todos los conceptos que se satisfacen al arrendador «excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido».
El alquiler está sujeto a retención al 19 %. Cada mes retiene 190,00 € y se los ingresa a Hacienda en lugar de al arrendador. Si se equivoca, quien responde ante la Agencia Tributaria es usted como arrendatario, no el propietario.
Si quiere pagarlo por domiciliación bancaria tiene que presentarlo antes del 15 de abril de 2026: el modelo 115 está en el anexo I de la Orden EHA/1658/2009 y su ventana la fija el anexo II.
Comprobar la excepción del grupo 861
Este es el supuesto que más veces se invoca y peor se acredita. El artículo 75.3.g).3.º exime cuando al arrendador NO le resulta cuota cero en el grupo 861 del IAE, cuya cuota es el 0,10 % del valor catastral de los inmuebles alquilados. Úselo como comprobación, nunca como decisión: el apartado tercero de la Orden pone la carga en el arrendador, que tiene que entregarle un certificado de la Agencia Tributaria válido para el año natural. Sin certificado, retenga.
Con ese valor catastral la cuota del grupo 861 sería de 0,00 €, por debajo de los 601,01 € de la nota 2.ª, así que resultaría cuota cero y la excepción NO se aplica: habría que retener.
Arrendadores, límite anual, complementaria y territorio
La casilla 1 pide el número de arrendadores a los que ha pagado en el periodo. El importe anual sirve para el límite de 900 euros del artículo 75.3.g).2.º, que se mide por arrendador y por año natural. En la complementaria va el resultado a ingresar de la declaración anterior del mismo ejercicio y periodo.
¿Trimestral o mensual?
La presentación mensual es más estrecha de lo que sugiere la etiqueta «grandes empresas». El apartado séptimo de la Orden y el artículo 108.1 del Reglamento del IRPF remiten al artículo 71.3 del Reglamento del IVA, y la remisión deja fuera el registro de devolución mensual: una empresa inscrita en el REDEME presenta el modelo 303 todos los meses y el modelo 115 cada trimestre.
Con ese volumen no supera los 6.010.121,04 € del artículo 71.3.1.º del Reglamento del IVA, así que presenta el modelo 115 cada trimestre.
Cómo se llega al resultado, casilla por casilla
| Alquiler mensual sin IVA | 1000,00 € |
| IVA de la factura | 210,00 € |
| Total de la factura | 1210,00 € |
| Retención al 19 % | − 190,00 € |
| Lo que le transfiere al arrendador | 1020,00 € |
| N.º de perceptorescasilla 1 | 1 |
| Base de las retenciones (3 meses)casilla 2 | 3000,00 € |
| Retenciones e ingresos a cuentacasilla 3 | 570,00 € |
| Resultado de la declaración anteriorcasilla 4 | 0,00 € |
| Resultado a ingresarcasilla 5 | 570,00 € |
En enero, además del cuarto trimestre, se presenta el modelo 180: el resumen anual que detalla cada arrendador con su NIF, la referencia catastral del inmueble, lo satisfecho y lo retenido. La suma de las casillas 3 de los cuatro modelos 115 tiene que coincidir con él.
Estimación educativa, no constituye asesoramiento fiscal. La calculadora aplica los tipos y las excepciones del Reglamento del IRPF y del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, pero la excepción del grupo 861 se acredita con un certificado de la Agencia Tributaria que le tiene que entregar el arrendador.
Vídeo: cómo usar la calculadora
Qué declara el modelo 115 y por qué le toca a usted
El modelo 115 ingresa el impuesto que usted ha descontado del alquiler de un inmueble urbano antes de pagárselo al propietario. Es el cuarto modelo del sobre trimestral y el único que mira hacia un arrendador: el modelo 303 liquida el IVA que cobra a sus clientes, el modelo 130 adelanta su propio IRPF, el modelo 111 ingresa el IRPF que ha retenido a empleados y profesionales, y este ingresa el que ha retenido a quien le alquila la oficina, la nave o el local. El dinero es del propietario, pero la obligación de retenerlo, ingresarlo y declararlo es enteramente suya, y la Agencia Tributaria le reclama a usted lo que no haya retenido.
La primera pregunta no es cuánto, es quién paga
Esta es la parte que casi todas las páginas resumen como «la vivienda no lleva retención y el local sí», y no es eso lo que dice la norma. El artículo 75.2.a) del Reglamento del IRPF sujeta los rendimientos del arrendamiento de inmuebles urbanos «cualquiera que sea su calificación», sin distinguir entre vivienda y local. Lo que decide el caso normal es el artículo 76: solo retienen las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas, los contribuyentes que ejercen una actividad económica cuando pagan en el ejercicio de ella, y los no residentes con establecimiento permanente. Un particular que alquila un piso para vivir no está en esa lista, y por eso no retiene. Una sociedad que alquila un piso para usarlo de oficina sí está, y sí retiene.
El 19 %, el IVA y la cifra que no es ninguna de las dos
El artículo 100 fija la retención en el 19 % «sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido». Las dos piezas de esa frase van en direcciones contrarias y de ahí sale el error de caja más repetido. Sobre un alquiler de 1.000 euros al mes en un local, la factura suma 1.210 euros con el 21 % de IVA, la retención es de 190 euros calculada sobre los 1.000, y lo que sale de su cuenta hacia el propietario son 1.020 euros: ni el alquiler, ni el total de la factura. Los 190 euros se ingresan con este modelo y los 210 de IVA soportado se deducen en su modelo 303 del mismo trimestre.
La base no contiene lo mismo según quién sea el propietario
Aquí hay una distinción que las instrucciones oficiales del modelo hacen expresamente y que ninguna página de la competencia recoge. Si el arrendador es contribuyente del IRPF, la base de retención es «la suma de los importes de los rendimientos que POR TODOS LOS CONCEPTOS se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido». Si el arrendador es un sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades o un establecimiento permanente, la base es «la contraprestación íntegra satisfecha EN CONCEPTO DE ALQUILER, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido». La diferencia es la cuota de comunidad, el IBI y las obras que el contrato le traslade: entran en la base de un propietario persona física y no en la de una sociedad. Misma factura, misma cantidad de dinero, dos casillas 2 distintas.
Las cinco excepciones, y las dos que solo existen para sociedades
El artículo 75.3.g) del Reglamento del IRPF tiene tres supuestos y solo tres: vivienda alquilada por empresas para sus empleados; rentas satisfechas al mismo arrendador que no superen los 900 euros anuales; y arrendador clasificado en el grupo 861 del IAE al que no le resulte cuota cero. El artículo 61 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades repite esos tres con las mismas palabras y añade dos que no tienen equivalente en el IRPF: el número 4.º de su letra i), para los contratos de arrendamiento financiero del artículo 106 de la Ley cuando tengan por objeto inmuebles urbanos, y su letra o), para las rentas obtenidas por las entidades totalmente exentas del artículo 9.1. Por eso la calculadora le pregunta primero quién es el arrendador: invocar una de esas dos ante un propietario persona física no exime de nada.
Los 900 euros se miden por año, no por trimestre
El límite del artículo 75.3.g).2.º se lee mal con una frecuencia notable. Habla de las rentas satisfechas por el arrendatario a UN MISMO ARRENDADOR que no superen los 900 euros ANUALES, así que un alquiler de 400 euros al mes son 4.800 euros al año y hay que retener desde el primer recibo. Y hay una segunda consecuencia que casi nadie menciona: como esta excepción depende del importe, es la única de las cinco que encaja en el supuesto de autoliquidación negativa del artículo 108.1, es decir, haber pagado rentas sujetas sin que procediera retención alguna por razón de su cuantía. Con cualquiera de las otras cuatro no se presenta nada. Con esta se presenta, en negativo.
El grupo 861: la excepción que no decide usted
Es la que más se invoca y la peor documentada. El supuesto exige que el arrendador tribute por algún epígrafe del grupo 861 del IAE, cuya cuota son las tarifas de 1990 al 0,10 % del valor catastral de los inmuebles alquilados, y que no le resulte cuota cero, lo que ocurre por debajo de los 601,01 euros de cuota según la nota 2.ª de los epígrafes 861.1 y 861.2. Pero la cuenta no le corresponde a usted, porque no conoce el valor catastral de toda la cartera del propietario. El apartado tercero de la Orden de 20 de noviembre de 2000 resuelve el problema con un documento: el arrendador tiene que entregarle un certificado de la Agencia Tributaria que acredite que figura de alta en alguno de esos epígrafes, que no le resulta ni podría resultarle cuota cero y que no ha presentado declaración de baja. El certificado vale para el año natural en que se expide. Si no lo tiene en la mano, retenga.
Ceuta y Melilla: dos impuestos, dos cuentas, el mismo edificio
La reducción territorial existe en los dos reglamentos y no es la misma operación. El artículo 100 del Reglamento del IRPF dice que el porcentaje «se reducirá EN el 60 por ciento», lo que deja el 19 % en un 7,6 %. El artículo 66.a) del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades dice que el porcentaje «se dividirá por dos», lo que lo deja en un 9,5 %, y añade condiciones que la versión del IRPF no pide: que el inmueble esté situado allí y que la renta la obtengan entidades domiciliadas en esos territorios o que operen en ellos mediante establecimiento o sucursal. Sobre el mismo local de Ceuta se retiene un 7,6 % o un 9,5 % dependiendo solo de si el propietario es una persona o una sociedad.
Los plazos, y las cinco semanas que separan la domiciliación de julio
El apartado séptimo de la Orden da los veinte primeros días naturales de abril, julio, octubre y enero, sin ampliación para el cuarto trimestre: el modelo 115 y el modelo 111 vencen el 20 de enero mientras el modelo 303 y el modelo 130 llegan al 30. Quien presenta mensualmente tiene los veinte primeros días naturales del mes siguiente, salvo el periodo de julio, que se presenta durante todo agosto y los veinte primeros días de septiembre. Y ahí aparece un detalle que no está en ninguna página de la competencia. El modelo 115 no tiene norma propia de domiciliación, así que se le aplica el anexo II de la Orden EHA/1658/2009, cuya lista mensual incluye agosto: la domiciliación del periodo de julio se cierra el 15 de agosto, cinco semanas antes del 20 de septiembre. El modelo 111 sí tiene norma propia, el artículo 3.2.a) de la Orden EHA/586/2011, y esa lista deja agosto fuera. Dos modelos del mismo sobre con el mismo calendario de presentación y la domiciliación de julio separada por más de un mes.
Lo que no va en el modelo 115
El apartado segundo de la Orden excluye los rendimientos del subarrendamiento de inmuebles urbanos que sean rendimiento del capital mobiliario para un contribuyente del IRPF, y la Agencia Tributaria remite esos casos al modelo 123. El arrendamiento de una finca rústica no va en ningún modelo, porque el artículo 75.2.a) y el artículo 61.i) hablan de inmuebles urbanos y una rústica queda fuera de los dos. Las retenciones sobre nóminas y facturas de profesionales van en el modelo 111. Y en enero, además del cuarto trimestre, se presenta el modelo 180: el resumen anual que detalla cada arrendador con su NIF, la referencia catastral del inmueble, lo satisfecho y lo retenido, y cuyas cifras se comparan automáticamente con la suma de las cuatro casillas 3 del año.
Ejemplo práctico
Ejemplo: una asesoría alquila una oficina por 1.000 € al mes más 120 € de cuota de comunidad que el contrato le repercute, con IVA del 21 %. Si el propietario es una persona física, la base de retención son 1.120 € porque la ley retiene por todos los conceptos, la retención mensual es de 212,80 €, la factura suma 1.355,20 € con IVA y la transferencia al propietario es de 1.142,40 €. En el trimestre, la casilla 2 recoge 3.360 €, la casilla 3 recoge 638,40 € y ese es el importe a ingresar antes del 20 de abril, o antes del 15 si quiere domiciliarlo. Si el propietario fuese una sociedad, la base bajaría a 1.000 € porque solo cuenta la contraprestación en concepto de alquiler: la retención mensual sería de 190 €, la casilla 3 quedaría en 570 € y la transferencia subiría a 1.165,20 €. Misma oficina, misma factura, 68,40 € de diferencia al trimestre.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el modelo 115 y quién lo presenta?
¿Cuánto se retiene en el alquiler de un local?
¿Se retiene en el alquiler de una vivienda?
¿Cuándo se presenta el modelo 115?
¿Cuándo NO hay que retener el alquiler?
¿Cómo se acredita la excepción del grupo 861?
¿Hay que presentar el modelo 115 si no he retenido nada?
¿Qué diferencia hay entre el modelo 115 y el modelo 180?
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Fuentes
- Reglamento del IRPF (RD 439/2007): artículo 75 (rentas sujetas y excepciones), artículo 76 (obligados a retener), artículo 100 (tipo) y artículo 108 (plazos) · Boletín Oficial del Estado
- Orden de 20 de noviembre de 2000, que aprueba el modelo 115: obligados (apartado segundo), acreditación del grupo 861 (apartado tercero) y plazos (apartado séptimo) · Boletín Oficial del Estado
- Reglamento del Impuesto sobre Sociedades (RD 634/2015): artículo 61 (excepciones a la obligación de retener) y artículo 66.a) (porcentaje, y la regla propia de Ceuta y Melilla) · Boletín Oficial del Estado
- Orden EHA/1658/2009: el modelo 115 en el anexo I y su ventana de domiciliación en el anexo II · Boletín Oficial del Estado
- Tarifas del IAE (RDLeg 1175/1990), agrupación 86: la cuota del grupo 861 y la nota 2.ª de la cuota cero · Boletín Oficial del Estado
- Modelo 115 en la Sede Electrónica, con las instrucciones de cada casilla · Agencia Tributaria
Autor: Thorben Rasmus Idel · Revisado por: Nahar Geva · Última revisión: