Ganancia patrimonial
Lo que tributa al vender una vivienda o unas acciones, y las tres vías por las que puede no pagar nada.
- Valor de adquisición (art. 35.1)
- 195.000,00 €
- Valor de transmisión (art. 35.2)
- 288.000,00 €
- Base que tributa
- 93.000,00 €
Gastos, mejoras y amortizaciones
Los gastos y tributos de cada operación entran en su valor; los intereses del préstamo quedan excluidos por el art. 35.1.b).
- Los intereses del préstamo no forman parte del valor de adquisición; los demás gastos y tributos sí.
- Aparte de esto, la venta de un inmueble urbano suele devengar la plusvalía municipal, que es otro impuesto y lo cobra el ayuntamiento.
Cálculo orientativo sobre la normativa estatal del IRPF. No sustituye el asesoramiento de un profesional ni tiene en cuenta su situación completa.
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Lo que hay que reinvertir no es el precio de venta
Casi toda la información publicada sobre la exención por reinversión dice que hay que volver a invertir «todo lo obtenido» en la nueva vivienda, y quien lo lee con una hipoteca viva a la espalda concluye que no llega. El artículo 41.1 del Reglamento del IRPF dice otra cosa, y lo dice en su primer párrafo: «Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión». Quien vende por 300.000 euros con 120.000 de hipoteca viva queda totalmente exento reinvirtiendo 180.000, no 300.000. La diferencia no es un matiz: decide si la exención es total o parcial, y con ella si se paga cero o se paga sobre una parte de la ganancia.
El plazo son dos años y corre también hacia atrás
El artículo 41.3 da un plazo de dos años desde la transmisión para reinvertir, «de una sola vez o sucesivamente». Lo que casi nadie añade es su párrafo final: también dan derecho a la exención las cantidades que se destinen a pagar una vivienda habitual que ya se hubiera comprado «en el plazo de los dos años anteriores» a la venta. Es decir, la ventana son cuatro años en total y quien compró primero y vendió después sigue dentro. Hay una obligación formal que se pierde de vista con facilidad: si la reinversión no se hace en el mismo año de la venta, el contribuyente tiene que hacer constar en la declaración de ese ejercicio su intención de reinvertir. Y si después incumple, el artículo 41.5 manda presentar una autoliquidación complementaria con intereses de demora.
Hay dos exenciones para mayores de 65 y no son la misma
Están a cinco artículos de distancia y responden cosas opuestas. El artículo 33.4.b) declara exenta la ganancia obtenida «con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia»: sin condiciones, sin plazo y sin tope. No hay que reinvertir nada. El artículo 38.3 exime la transmisión de cualquier elemento patrimonial por un mayor de 65 años, pero sólo si el importe obtenido se destina en un plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada, y con un máximo de 240.000 euros. El mismo señor de 66 años recibe dos respuestas distintas según venda su casa o un segundo piso, y en el segundo caso reinvertir los 400.000 euros que ha cobrado sigue dejándole gravada una parte, porque el tope no se mueve.
Alquilarla antes de venderla aumenta la ganancia
El artículo 35.1 construye el valor de adquisición sumando el precio pagado, el coste de las mejoras y los gastos y tributos inherentes a la compra, y excluye expresamente los intereses del préstamo: la hipoteca que se pagó durante veinte años no entra. Después añade una frase corta con consecuencias largas: «este valor se minorará en el importe de las amortizaciones». Quien tuvo el piso alquilado y se dedujo la amortización del 3 % anual llega a la venta con un valor de adquisición más bajo del que pagó, y por tanto con una ganancia mayor y un impuesto mayor. Diez años de alquiler sobre una construcción de 100.000 euros son 30.000 euros que se restan del valor de adquisición y se suman, euro por euro, a la ganancia.
El tope de 400.000 euros del abatimiento no es lo que parece
Los elementos comprados antes del 31 de diciembre de 1994 conservan los coeficientes de abatimiento de la disposición transitoria novena, que reducen la parte de la ganancia generada antes del 20 de enero de 2006 a razón de un 11,11 % por año de permanencia a 31 de diciembre de 1996 que exceda de dos, si es un inmueble, un 25 % si son acciones cotizadas y un 14,28 % en los demás casos. El tope de 400.000 euros que acompaña siempre a esa explicación no es por venta y no se aplica sobre la ganancia: la letra b) lo define como la suma del valor de transmisión de todos los elementos con derecho a abatimiento vendidos desde el 1 de enero de 2015, es decir un cupo acumulado de por vida. De ahí salen sus tres ramas: por debajo del cupo la reducción es íntegra, a caballo del cupo se aplica sólo a la parte del valor de transmisión que cabe dentro, y con el cupo ya gastado no se aplica nada. La rama intermedia no la implementa casi ninguna herramienta.
Y la no sujeción expresa no es el coeficiente llegando a cien
El párrafo final de la letra c) declara no sujeta la parte anterior a 2006 cuando la permanencia a 31 de diciembre de 1996 superaba los diez años en inmuebles, los cinco en acciones y los ocho en el resto. Es una regla propia y no una consecuencia del porcentaje: un inmueble con once años computados abate 11,11 por nueve, que son 99,99 %, y la ley exime el cien por cien. En acciones las dos lecturas coinciden, porque 25 por cuatro son exactamente 100, y por eso una herramienta probada sólo con acciones puede tener el error y no enterarse.
Ejemplo práctico
Una vivienda habitual comprada en 2010 por 180.000 euros con 15.000 de gastos y vendida hoy en 300.000 con 12.000 de gastos: el valor de adquisición es 195.000, el de transmisión 288.000 y la ganancia 93.000 euros. Sin exención, la cuota del ahorro son 20.270 euros. Si quedaban 90.000 euros de hipoteca, el importe que hay que reinvertir para quedar exento del todo no son los 288.000 sino 198.000, y reinvirtiendo esa cifra se paga cero.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga por vender una casa en España?
¿Cuánto tengo que reinvertir para no pagar nada?
¿Y si tengo más de 65 años?
¿Cuánto tiempo tengo para reinvertir?
¿Qué gastos puedo descontar?
¿Qué pasa si vendo con pérdida?
¿Esto es lo mismo que la plusvalía municipal?
¿Y si soy no residente?
Calculadoras y lecturas relacionadas
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Fuentes
- Ley 35/2006, del IRPF: arts. 33, 34, 35, 38, 66 y 76 y disposición transitoria novena · Boletín Oficial del Estado
- RD 439/2007, Reglamento del IRPF: arts. 41 y 41 bis (exención por reinversión) · Boletín Oficial del Estado
- Ley 7/2024, disposición final séptima: el tramo del 30 % de la base del ahorro · Boletín Oficial del Estado
- Manual práctico de Renta: ganancias y pérdidas patrimoniales · Agencia Tributaria
Autor: Thorben Rasmus Idel · Revisado por: Nahar Geva · Última revisión: