Exención por reinversión en vivienda habitual

La respuesta corta

Vender la vivienda habitual genera una ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro, a tipos que hoy van del 19 al 30 por ciento³. El artículo 38.1 de la Ley del IRPF permite excluirla de gravamen por completo si «el importe total obtenido por la transmisión se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual»¹.

La pregunta que decide todo es cuánto es ese importe total obtenido. Casi toda la información publicada responde que es el precio de venta. El Reglamento responde otra cosa.

Lo que hay que reinvertir no es el precio de venta

El primer párrafo del artículo 41.1 del Reglamento del IRPF lo dice con todas las letras: cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido «el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión»².

Quien vende por 300.000 euros con 120.000 de hipoteca viva no tiene que reinvertir 300.000. Tiene que reinvertir 180.000. Y eso no es un matiz de cálculo: decide si la exención es total o parcial, y con ella si la declaración sale a cero o con varios miles de euros de impuesto.

El plazo son dos años y también corre hacia atrás

El artículo 41.3 da dos años desde la transmisión para reinvertir, «de una sola vez o sucesivamente»². Lo que casi nadie añade está en el párrafo final del mismo apartado: también dan derecho a la exención las cantidades obtenidas en la venta que se destinen a pagar una vivienda habitual «que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla».

La ventana real, por tanto, son cuatro años, y quien compró la nueva antes de vender la vieja sigue dentro de ella. Hay una obligación formal que se pierde de vista: si la reinversión no se hace en el mismo año de la venta, el contribuyente tiene que hacer constar en la declaración de ese ejercicio su intención de reinvertir.

Y si después no cumple, el artículo 41.5 no deja el asunto en el aire: manda imputar la parte de la ganancia no exenta al año en que se obtuvo y presentar una autoliquidación complementaria con intereses de demora.

Qué es «vivienda habitual» a estos efectos

El artículo 41 bis del Reglamento define el concepto para los artículos 7.t), 33.4.b) y 38 de la Ley², es decir para esta exención y para la de mayores de 65 años a la vez. Pide dos cosas:

• que la edificación haya constituido su residencia durante un plazo continuado de al menos tres años;
• que la haya habitado de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo de doce meses desde la adquisición o la terminación de las obras.

El propio artículo abre la primera condición: se entiende que la vivienda tuvo carácter de habitual aunque no hayan pasado los tres años cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran «otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio», y enumera la celebración de matrimonio, la separación matrimonial, el traslado laboral, la obtención del primer empleo y el cambio de empleo.

Las dos exenciones de mayores de 65 años no son la misma

Están a cinco artículos de distancia y responden preguntas distintas. Confundirlas hace pagar a quien no debía, o esperar una exención que no existe.

El artículo 33.4.b) declara exenta la ganancia obtenida «con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia»¹. Sin condiciones. El artículo 38.3 exime la de cualquier elemento patrimonial por mayores de 65 años «siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor», y añade que «la cantidad máxima total que a tal efecto podrá destinarse a constituir rentas vitalicias será de 240.000 euros»¹.

Un señor de 66 años que vende su casa no paga nada y no tiene que hacer nada. El mismo señor vendiendo un segundo piso por 400.000 euros y poniéndolo íntegro en una renta vitalicia sigue tributando por el 40 por ciento de la ganancia, porque el tope no se mueve.

Si reinvierte menos, no lo pierde todo

El artículo 41.4 y el segundo párrafo del artículo 38.1 dicen lo mismo desde los dos lados: cuando el importe reinvertido sea inferior al total obtenido, «únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida»¹².

Es una proporción y no un todo o nada. Sobre un importe a reinvertir de 200.000 euros, reinvertir 50.000 exime la cuarta parte de la ganancia.

Un ejemplo con números reales

Una vivienda habitual comprada en 2010 por 180.000 euros, con 15.000 euros de gastos y tributos de la compra, y vendida hoy por 300.000 euros con 12.000 euros de gastos de venta. Quedaban 90.000 euros de hipoteca pendiente.

Sin la minoración del artículo 41.1, quien lea que tiene que reinvertir «todo lo obtenido» creerá que necesita 288.000 euros. Necesita 198.000. Y si reinvierte esa cifra, la ganancia queda exenta por completo y el impuesto es cero en vez de 20.270 euros.

Queda aparte la plusvalía municipal, que es un impuesto del ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo y no se ve afectado por esta exención⁴.