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Calculadora de Plusvalía Municipal

Calcule el impuesto que le cobra el ayuntamiento al vender, donar o heredar un inmueble urbano. La calculadora resuelve los dos métodos que permite la ley, el objetivo y el real, y le dice cuál le sale más barato.

El inmueble
Los precios (opcional)

Solo para el método real y para acreditar que no hubo ganancia. Precio contra precio: sin notaría, ITP ni comisiones.

Plusvalía municipal a pagar
600,00 €
Método aplicado
Real (art. 107.5)

El aumento real de valor es menor que la base objetiva, así que el artículo 107.5 le permite tributar por él. Pedirlo, aportando las escrituras de compra y de venta, le ahorra 840,00 € frente a la liquidación por el método objetivo.

Lo que fija su ayuntamiento

Estos tres valores salen de la ordenanza fiscal de su municipio. La ley solo pone los techos: 30 % de tipo, 15 % de reducción y 95 % de bonificación.

Cómo se llega a esa cuota

Periodo de generación10 años completos
Coeficiente aplicado (art. 107.4)0,12
Valor del suelo tras la reducción40.000,00 €
Base por el método objetivo4800,00 €
Aumento real imputable al suelo (40 %)2000,00 €
Base imponible aplicada2000,00 €
Cuota íntegra (30 %)600,00 €
Cuota líquida a ingresar600,00 €

La calculadora aplica el coeficiente MÁXIMO que permite la ley para cada periodo, hasta 0,4 a los veinte años. Son los del Real Decreto-ley 8/2023: la subida del Real Decreto-ley 16/2025 quedó sin efecto el 27 de enero de 2026 al no convalidarla el Congreso. Su ordenanza fiscal puede fijar coeficientes más bajos.

Estimación educativa. El importe exacto depende de la ordenanza fiscal de su ayuntamiento, que fija coeficientes, tipos, reducciones y bonificaciones propios, a veces distintos por tramos de años. No sustituye a la autoliquidación ni al asesoramiento profesional.

Vídeo: cómo usar la calculadora

1

Lo que se grava es el suelo, no la vivienda

El nombre completo del impuesto lo dice todo: incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. No grava el piso ni la casa, sino el suelo sobre el que están. Por eso el dato de partida no es el precio de venta, sino el valor catastral del suelo que figura en su recibo del IBI. En un piso ese valor suele ser una fracción pequeña del valor catastral total, y confundir los dos es la forma más rápida de calcular un impuesto varias veces mayor que el real. Si el terreno es rústico a efectos del IBI, el artículo 104.2 lo deja fuera del impuesto por completo.

2

Método objetivo: valor catastral del suelo por un coeficiente

Es el cálculo por defecto. Se toma el valor catastral del suelo en la fecha de la transmisión y se multiplica por el coeficiente que corresponde a los años completos que ha tenido el inmueble. Los años se cuentan enteros, sin fracciones, y el periodo se topa en veinte. Si la venta ocurre antes de cumplir el primer año, el coeficiente anual se prorratea por meses completos. El ayuntamiento puede además reducir el valor catastral hasta un 15 % (artículo 107.2.a), y sobre la base resultante aplica su tipo de gravamen, que la ley limita al 30 %.

3

Método real: lo que de verdad ganó, en la parte que toca al suelo

El Tribunal Constitucional tumbó en 2021 el método objetivo como única opción, y desde entonces el artículo 107.5 obliga al ayuntamiento a aceptar el aumento real cuando es inferior. Se calcula restando el precio de compra al de venta y aplicando a esa diferencia la proporción que el suelo representa sobre el valor catastral total. Un detalle que conviene tener claro: en esa comparación no se computan los gastos ni los impuestos de la operación, ni la notaría, ni el ITP, ni la comisión de la agencia. Es precio contra precio.

4

Se paga por el menor de los dos, y no siempre gana el mismo

La ley no le hace elegir a ciegas: usted puede pedir que se aplique el real si le conviene. Cuando el inmueble se ha revalorizado mucho, el método objetivo suele salir más barato, porque el coeficiente máximo es del 0,40 y la ganancia real puede ser muy superior. Cuando la compra fue cara y la venta apenas la supera, el real gana con diferencia. La calculadora muestra las dos bases y marca cuál se aplica, precisamente porque el resultado cambia de un caso a otro.

5

Sin ganancia no hay impuesto, pero hay que alegarlo

El artículo 104.5 declara no sujeta la transmisión de un terreno en la que se constate que no hubo incremento de valor. No es automático. Quien quiera acogerse tiene que declarar la transmisión y aportar los títulos de adquisición y de transmisión. Si no lo hace, el ayuntamiento liquidará por el método objetivo, que no mira si hubo ganancia o pérdida. En una herencia, el valor que hace de precio de compra es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

6

Cuatro variables las decide su ayuntamiento

La ley fija techos, no importes. El tipo de gravamen (hasta el 30 %), la reducción del valor catastral (hasta el 15 %), la bonificación por herencia a favor de hijos, cónyuge o padres (hasta el 95 %) y los propios coeficientes, que la ordenanza puede fijar por debajo del máximo legal, salen de la ordenanza fiscal de su municipio. La calculadora aplica el coeficiente máximo que permite la ley y le deja introducir las otras tres. Antes de presentar la autoliquidación, compruebe esos números en la ordenanza de su ayuntamiento.

7

Los plazos son cortos y los fija el artículo 110

Treinta días hábiles desde la transmisión si es entre vivos, es decir en una venta o una donación. Seis meses, prorrogables hasta un año a solicitud del interesado, si la transmisión es por causa de muerte. En una venta paga quien vende; en una herencia o una donación, quien recibe.

Ejemplo práctico

Ejemplo: un piso vendido en 2026 después de 10 años. Valor catastral total 100.000 €, del que el suelo son 40.000 €. Método objetivo: 40.000 × 0,12 (el coeficiente de 10 años) = 4.800 € de base, que al tipo máximo del 30 % son 1.440 €. Método real: se compró por 195.000 € y se vende por 200.000 €, así que la ganancia son 5.000 €, y al suelo le corresponde el 40 % de ella, o sea 2.000 €. Como 2.000 € es menor que 4.800 €, el artículo 107.5 permite tributar por esa base: 600 €. Alegar el método real ahorra 840 € en este caso.

Preguntas frecuentes

¿Han subido los coeficientes de la plusvalía municipal en 2026?
No, y ahí está la confusión. El Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, los subió con efectos desde el 1 de enero de 2026, pero el Congreso no lo convalidó y la Resolución de 27 de enero de 2026 lo dejó sin efecto. Desde el 28 de enero de 2026 vuelven a aplicarse los coeficientes del Real Decreto-ley 8/2023, los mismos que en 2024 y 2025. Lo mismo había pasado un año antes con el Real Decreto-ley 9/2024.
¿Qué valor catastral tengo que meter, el del suelo o el total?
El del suelo para el cálculo del impuesto, y el total solo para repartir la ganancia real entre suelo y construcción. Los dos aparecen desglosados en el recibo del IBI y en la sede electrónica del Catastro. Si mete el valor catastral total donde va el del suelo, el resultado le saldrá muy por encima de lo que le corresponde pagar.
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
En una venta la paga el vendedor, porque es quien obtiene el incremento (artículo 106.1.b). En una donación o una herencia la paga quien recibe el inmueble. Hay una excepción: si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador queda como sustituto del contribuyente y responde del pago.
¿Se paga plusvalía municipal al heredar una vivienda?
Sí, la transmisión por causa de muerte está sujeta, y la paga el heredero. Pero el artículo 108.4 permite a los ayuntamientos bonificar hasta el 95 % de la cuota cuando el inmueble pasa a hijos, cónyuge o ascendientes, y muchos municipios aplican ese porcentaje a la vivienda habitual del fallecido. Compruebe la ordenanza de su ayuntamiento e introduzca la bonificación en la calculadora. El plazo aquí son seis meses, prorrogables hasta un año.
¿Y si vendí con pérdidas?
No hay impuesto. El artículo 104.5 declara la operación no sujeta cuando se constata que no hubo incremento de valor del terreno. Pero tiene que declararlo y aportar las escrituras de compra y de venta: el ayuntamiento no lo comprueba por su cuenta. Recuerde que la comparación es precio contra precio, sin sumar los gastos ni los impuestos que pagó en la compra.
¿Cuánto tiempo tengo para pagarla?
Treinta días hábiles desde la firma en las transmisiones entre vivos, y seis meses prorrogables hasta un año en las que son por causa de muerte (artículo 110.2). Muchos ayuntamientos exigen autoliquidación, es decir que calcule e ingrese usted mismo dentro de ese plazo.
¿Por qué mi ayuntamiento me cobra menos de lo que sale aquí?
Porque la calculadora aplica el coeficiente máximo que permite la ley y, si no cambia el tipo, también el 30 % máximo. Su ordenanza fiscal puede fijar coeficientes y tipos más bajos, y suele haber tipos distintos por tramos de años. Tome el resultado como el techo legal de lo que le pueden cobrar y ajústelo con los datos de su municipio.
¿Se puede reclamar una plusvalía ya pagada?
Depende de por qué. Si pagó por el método objetivo cuando el real era menor, o si no hubo ganancia, hay vía para pedir la rectificación de la autoliquidación. Los plazos y las posibilidades cambian mucho según si fue autoliquidación o liquidación del ayuntamiento y según la fecha, así que conviene consultarlo con un profesional antes de dar por perdida o por segura la devolución.

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Fuentes

Autor: Thorben Rasmus Idel · Revisado por: Nahar Geva · Última revisión: