Cómo se calcula la plusvalía municipal, paso a paso

Qué grava exactamente la plusvalía municipal

El nombre oficial del impuesto es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y ese nombre contiene la primera cosa que hay que entender: lo que se grava es el suelo, no la vivienda que hay encima.

Cuando vende un piso, el ayuntamiento no le cobra por la revalorización del piso. Le cobra por la revalorización del trozo de terreno que le corresponde en el edificio. Por eso el dato de partida del cálculo no es el precio de venta, ni el valor catastral del inmueble, sino el valor catastral del suelo, que aparece desglosado en su recibo del IBI y en la sede electrónica del Catastro.

En un piso urbano ese valor suele ser una fracción bastante pequeña del valor catastral total. Confundir los dos es, con diferencia, el error de cálculo más frecuente, y siempre va en la misma dirección: hace salir un impuesto mucho mayor del que realmente corresponde.

Dos exclusiones que conviene tener presentes desde el principio. El artículo 104.2 deja fuera del impuesto los terrenos que sean rústicos a efectos del IBI. Y el artículo 104.3 declara no sujetas, entre otras, las aportaciones de bienes entre cónyuges a la sociedad conyugal y las transmisiones de inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos que se hagan en cumplimiento de una sentencia de nulidad, separación o divorcio.

Por qué hay dos métodos de cálculo

Hasta 2021 había uno solo. El ayuntamiento tomaba el valor catastral del suelo, le aplicaba un porcentaje según los años de tenencia, y esa era la base. El sistema tenía un problema evidente: presumía que el suelo se había revalorizado siempre, incluso en los años en que el mercado inmobiliario caía en picado, así que gente que vendía con pérdidas acababa pagando un impuesto sobre una ganancia que no existía.

El Tribunal Constitucional fue estrechando ese sistema en tres sentencias, y en la 182/2021, de 26 de octubre, anuló el método objetivo como fórmula única. El legislador respondió con el Real Decreto-ley 26/2021, que es el que dio al impuesto la forma que tiene hoy:

• un método objetivo, con coeficientes en lugar de porcentajes anuales;
• un método real, que el contribuyente puede pedir cuando le resulta más favorable (artículo 107.5);
• y una no sujeción expresa cuando no hubo incremento de valor (artículo 104.5).

La consecuencia práctica es que hoy el impuesto tiene dos cifras posibles y usted paga por la menor. Pero solo si lo pide. La calculadora de plusvalía municipal resuelve las dos y marca cuál sale más barata con sus números.

Método objetivo, paso a paso

Paso 1: el valor catastral del suelo

Se toma el valor catastral del terreno en la fecha de la transmisión, no en la de compra. Si su ayuntamiento ha aprobado un coeficiente reductor en su ordenanza fiscal, ese valor se reduce, con un máximo del 15 % (artículo 107.2.a).

Paso 2: los años completos de tenencia

Se cuentan años enteros, sin fracciones: el artículo 107.4 lo dice literalmente, "sin tener en cuenta las fracciones de año". Nueve años y once meses son nueve años.

El periodo se topa en veinte años (artículo 107.1). Si ha tenido la vivienda cuarenta años, el impuesto solo mira los veinte últimos.

Y hay una regla especial para las ventas muy rápidas: si la transmisión ocurre antes de cumplir el primer año, el coeficiente anual se prorratea por meses completos. Siete meses pagan siete doceavas partes del coeficiente del primer año.

Paso 3: el coeficiente

Esta es la tabla del artículo 107.4 vigente hoy. Merece la pena mirarla con calma, porque no es una curva creciente: sube hasta los siete años, baja hasta mínimos entre los doce y los quince, y da un salto grande a los veinte.

Son coeficientes máximos. Cada ayuntamiento aprueba los suyos en su ordenanza fiscal y puede fijarlos por debajo, aunque en la práctica la mayoría se sitúa en el techo legal.

Si la aritmética de aplicar un coeficiente y luego un tipo se le hace cuesta arriba, en cómo calcular un porcentaje está el mecanismo paso a paso.

Paso 4: el tipo de gravamen

La base imponible es el valor del suelo por el coeficiente. Sobre ella se aplica el tipo que fije el ayuntamiento, que el artículo 108.1 limita al 30 %. El mismo artículo permite además fijar tipos distintos para cada periodo de generación, así que no es raro encontrar ordenanzas con una escala de tipos en lugar de uno solo.

Los coeficientes de 2026: la subida que no llegó a aplicarse

Aquí es donde muchas fuentes se han quedado desactualizadas, y merece un apartado propio porque afecta al importe.

En diciembre de 2025, el Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, subió los coeficientes máximos del artículo 107.4 con efectos desde el 1 de enero de 2026. Se publicó, entró en vigor y se aplicó durante unas semanas.

Un real decreto-ley, sin embargo, tiene que ser convalidado por el Congreso en el plazo de treinta días. El 27 de enero de 2026 el Congreso no lo convalidó, y la Resolución de 27 de enero de 2026 publicó el acuerdo por el que se derogaba. Desde el 28 de enero de 2026, la subida dejó de tener efecto.

Lo llamativo es que había pasado exactamente lo mismo un año antes: el Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre, subió los coeficientes desde el 1 de enero de 2025, y la Resolución de 22 de enero de 2025 lo dejó sin efecto.

El resultado de esa doble marcha atrás es que la última actualización de coeficientes que ha sobrevivido sigue siendo la del artículo 24 del Real Decreto-ley 8/2023, con efectos desde el 1 de enero de 2024. Es la tabla que aparece arriba, y es la que hay que usar hoy.

Método real: lo que de verdad ganó

El artículo 107.5 permite sustituir la base objetiva por el incremento real cuando este es menor. El cálculo tiene dos partes.

Primero, la diferencia de precios. Precio de transmisión menos precio de adquisición, tal y como constan en los títulos. El artículo 104.5 es explícito en que no pueden computarse "los gastos o tributos que graven dichas operaciones": ni la notaría, ni el registro, ni el ITP o el IVA que pagó al comprar, ni la comisión de la inmobiliaria. Es precio contra precio.

Segundo, la parte que toca al suelo. Como el impuesto solo grava el terreno, a esa diferencia se le aplica la proporción que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total. Si el suelo es el 40 % del valor catastral, al suelo le corresponde el 40 % de la ganancia.

Si la adquisición o la transmisión fue a título lucrativo, es decir por herencia o donación, el valor que hace de precio es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Cuándo no hay nada que pagar

El artículo 104.5 declara no sujeta la transmisión de un terreno "respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor". Si vendió por lo mismo o por menos de lo que pagó, el impuesto no se devenga.

Pero el propio artículo pone la condición en la frase siguiente: el interesado tiene que declarar la transmisión y aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición. No es automático y el ayuntamiento no lo comprueba de oficio. Si nadie lo alega, la liquidación se practica por el método objetivo, que no pregunta si hubo ganancia.

Hay un detalle técnico en la comparación que conviene conocer: como valor de transmisión o de adquisición se toma el mayor entre el que consta en la escritura y el comprobado por la Administración tributaria, si lo hubo.

Las cuatro variables que decide su ayuntamiento

La ley estatal fija techos; los importes concretos salen de la ordenanza fiscal de su municipio. Son cuatro:

1. El tipo de gravamen, hasta el 30 % (artículo 108.1), posiblemente con una escala por años.
2. La reducción del valor catastral, hasta el 15 % (artículo 107.2.a).
3. Los coeficientes, que pueden estar por debajo del máximo legal (artículo 107.4).
4. Las bonificaciones, hasta el 95 % de la cuota. El artículo 108.4 las prevé para las transmisiones por causa de muerte a favor de descendientes, cónyuge y ascendientes, y el 108.5 para terrenos en los que se desarrollen actividades declaradas de especial interés municipal.

Ninguna de las cuatro es obligatoria y ninguna es igual en todas partes. Antes de presentar la autoliquidación, la ordenanza de su ayuntamiento es la fuente que manda.

Plazos y quién paga

Quién paga (artículo 106.1): en las transmisiones onerosas, como una venta, el que transmite. En las lucrativas, como una herencia o una donación, el que adquiere. Excepción: si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador queda como sustituto del contribuyente y responde del ingreso. Ese vendedor, además, liquida su propia ganancia ante Hacienda con el modelo 210, y el comprador le habrá retenido un 3 % del precio a cuenta de ese impuesto.

Cuándo (artículo 110.2): treinta días hábiles desde el devengo en los actos entre vivos; seis meses, prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo, en los actos por causa de muerte.

Muchos ayuntamientos han establecido el régimen de autoliquidación, así que el cálculo lo hace el contribuyente y el ingreso se produce dentro de ese mismo plazo.

Un ejemplo completo

Un piso que se vende en 2026 tras diez años.

• Valor catastral total: 100.000 €, del que el suelo son 40.000 €.
• Se compró por 195.000 € y se vende por 200.000 €.
• El ayuntamiento aplica el tipo máximo del 30 %, sin reducción ni bonificación.

Método objetivo. Coeficiente de 10 años: 0,12. Base: 40.000 × 0,12 = 4.800 €. Cuota: 4.800 × 30 % = 1.440 €.

Método real. Ganancia: 200.000 − 195.000 = 5.000 €. El suelo es el 40 % del valor catastral, así que le corresponden 5.000 × 0,40 = 2.000 €. Cuota: 2.000 × 30 % = 600 €.

Como 2.000 € es menor que 4.800 €, el artículo 107.5 permite tributar por esa base. Pedir el método real ahorra 840 € en este caso, y para pedirlo basta aportar las dos escrituras.

Fíjese en lo que hace la diferencia: no es una ganancia grande, son diez años de tenencia con una revalorización pequeña. Cuando la revalorización es fuerte, el método objetivo suele ser el barato, porque el coeficiente tiene un techo y la ganancia real no.