IRNR: qué es y quién lo paga sin vivir en España

La respuesta corta

El IRNR grava las rentas obtenidas en España por quien no reside fiscalmente aquí. Su caso más frecuente no es un sueldo ni un alquiler, sino un piso que no produce nada: la ley imputa una renta del 2 % del valor catastral, o del 1,1 % si el municipio revisó esos valores en los últimos diez ejercicios, y se declara con el modelo 210. El tipo es el 19 % si reside en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo y el 24 % en cualquier otro caso².

Quién es contribuyente, y la trampa de no tener que declarar

La obligación general la fija el artículo 28.1: quien obtiene rentas en territorio español sin mediación de establecimiento permanente tiene que declararlas y pagar la deuda que resulte. Pero el apartado 3 del mismo artículo le exime de hacerlo por las rentas sobre las que ya se practicó retención o ingreso a cuenta³.

Eso explica por qué muchísimos no residentes con rentas españolas no presentan nada y hacen bien: si su única renta aquí son intereses de un banco español, el banco ya retuvo. Y explica también la trampa, que es la obligación más olvidada de este impuesto:

La renta imputada de un inmueble no se la paga nadie, así que nadie puede retenerla. Por eso queda fuera de la exención del artículo 28.3, y por eso el artículo 4.3 de la Orden del modelo la nombra expresamente entre las rentas que sí obligan a presentar autoliquidación⁵.

Es la única obligación del sistema que se incumple sin haber cobrado un euro. El mismo artículo 4.3 añade otros tres supuestos que también obligan: las rentas exceptuadas de retención por el artículo 10.3 del reglamento, las pagadas por alguien que no está obligado a retener, y las transmisiones de inmuebles situados en España.

La renta imputada: de dónde sale el número

El artículo 24.5 de la ley del IRNR no calcula nada por su cuenta: remite a la regla del IRPF, que está en el artículo 85.1 de la Ley 35/2006⁴. Esa regla dice tres cosas, y la segunda es la que casi todas las guías siguen contando mal.

1. El 2 % del valor catastral de los inmuebles urbanos no afectos a actividades económicas ni generadores de rendimientos del capital, excluidos la vivienda habitual y el suelo no edificado.
2. El 1,1 % si los valores catastrales del municipio «hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general» que haya entrado en vigor «en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores»⁴.
3. Si a la fecha de devengo el inmueble careciera de valor catastral o este no se hubiera notificado al titular, el porcentaje es el 1,1 % y se aplica sobre el 50 % del mayor del valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos y del precio de adquisición.

La renta se prorratea por los días de titularidad de cada período impositivo y se imputa a cada titular según su cuota de participación, y se devenga el 31 de diciembre de cada año³.

Por qué el 1,1 % caduca solo

La redacción del punto 2 es la que le dio la Ley 26/2014. La anterior aplicaba el 1,1 % a cualquier revisión posterior a 1994 y no caducaba nunca, y es la que sigue circulando por medio internet. La vigente mide una ventana que se desliza con el ejercicio que se declara, de modo que una revisión catastral de 2016 sirve para los ejercicios 2016 a 2026 y deja de servir en 2027.

La consecuencia es que el porcentaje casi se duplica solo, sin que el ayuntamiento haga nada, sin que el valor catastral se mueva y sin que llegue ninguna notificación. Se puede consultar el año de la última ponencia de valores del municipio en la sede electrónica del Catastro.

Residir o no en la Unión Europea cuesta dos veces sobre la misma renta

Aquí están las dos reglas que más dinero mueven en este impuesto, y lo importante es que no se suman: se multiplican.

• El artículo 25.1.a) grava al 19 % a quien resida en otro Estado miembro de la Unión Europea, o del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información tributaria, y al 24 % a todos los demás².
• El artículo 24.6 permite deducir los gastos directamente relacionados con los rendimientos obtenidos en España, con un vínculo económico directo e indisociable con la actividad, solo a esos mismos. Para el resto rige el artículo 24.1: la base imponible es el importe íntegro¹.

Es decir, un tipo más alto aplicado a una base mayor. Sobre un alquiler de 12.000 euros al año con 4.000 euros de gastos justificados:

La misma renta, el mismo piso, el mismo inquilino: 1.360 euros de diferencia al año, que es un 89 % más de impuesto. Es exactamente lo que le ocurrió a los propietarios británicos el 1 de enero de 2021, y no requirió ninguna reforma fiscal española.

Merece la pena saber que la frontera juega también a favor en otro sitio: el artículo 14.1.c) deja exentos los intereses y las ganancias patrimoniales derivadas de bienes muebles obtenidos por residentes en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo, con excepciones para las participaciones en entidades cuyo activo sea principalmente inmobiliario español⁹.

Los cuatro plazos del modelo 210, y por qué el signo es uno de ellos

El artículo 5 de la Orden EHA/3316/2010 no da un plazo, da cuatro, y en tres de ellos lo que decide no es la clase de renta sino el resultado de la autoliquidación⁶:

Tres detalles que casi nunca se cuentan. El de la venta es el único plazo que no mira el signo: se aplica «con independencia del resultado de la autoliquidación», así que quien vendió con pérdidas y quiere recuperar el 3 % retenido tiene los mismos cuatro meses y no los cuatro años del resto. El de cuota cero existe porque una autoliquidación sin importe sigue siendo obligatoria cuando hay renta sujeta. Y los cuatro años de la devolución no se cuentan desde el 1 de febrero, sino «desde el término del período de declaración e ingreso de la retención», que es la ventana trimestral del retenedor, de modo que la fecha final depende del trimestre de devengo y no solo del año.

Lo que cambió en junio de 2026, y a quién le alcanza

La Orden HAC/623/2026, de 12 de junio, reescribió el artículo 5 en dos puntos⁷:

• La renta imputada pasó de «el año natural siguiente a la fecha de devengo», que eran los doce meses enteros, a «del 1 de abril al 31 de diciembre del año natural siguiente». El primer trimestre del año se cerró.
• Los alquileres con resultado a ingresar pasaron a los veinte primeros días naturales de abril del año siguiente, «tanto para declarar de forma separada como agrupada».

Lo que hace que esto no sea una frase sino un cálculo es su disposición final única, que aplica cada regla desde un devengo distinto. La Agencia Tributaria publica una nota con la misma lectura y añade las ventanas de domiciliación⁸:

• Renta imputada y alquiler agrupado: desde los devengos de 2026. La renta imputada de 2025 conserva por tanto el plazo antiguo y se puede presentar hasta el 31 de diciembre de 2026, con domiciliación hasta el 23 de diciembre; la de 2026 no se podrá presentar hasta el 1 de abril de 2027.
• Alquiler declarado por separado: solo desde los devengos del último trimestre de 2026.

De ahí sale la situación que nadie espera, y que es la razón de ser de esta página: un mismo piso alquilado durante todo 2026 y declarado trimestre a trimestre se presenta bajo dos regímenes en el mismo año. Los devengos de enero a septiembre van a sus ventanas trimestrales de abril, julio y octubre de 2026, y los del cuarto trimestre, que bajo la regla anterior habrían vencido el 20 de enero de 2027, saltan al 20 de abril de 2027. Si el propietario agrupa el año entero, todo 2026 va a abril de 2027 de una vez.

Un ejemplo con números reales

Es el estado inicial de la calculadora. Un piso con un valor catastral de 120.000 euros, en un municipio cuya ponencia general de valores entró en vigor en 2016, propiedad de un residente en Francia que lo tiene todo el año y no lo alquila.

En el ejercicio 2026 la revisión tiene diez años, así que sigue dentro de la ventana del artículo 85.1: la renta imputada es el 1,1 % de 120.000, es decir 1.320 euros, y al 19 % del artículo 25.1.a) la cuota es de 250,80 euros. Ese devengo es de 2026, de modo que el modelo 210 no se podrá presentar antes del 1 de abril de 2027.

En el ejercicio 2027 la revisión cumple once años, la ventana se cierra y el porcentaje vuelve al 2 %: la renta imputada pasa a 2.400 euros y la cuota a 456,00 euros. Un 81,8 % más sin que el valor catastral se haya movido un euro y sin que nadie haya decidido nada.

Y si ese mismo propietario residiera fuera de la Unión Europea, las dos cifras serían 316,80 y 576,00 euros, porque el tipo pasa del 19 al 24 por ciento.

La venta, y el 3 % que no es el impuesto

Cuando un no residente vende un inmueble situado en España, el artículo 25.2 obliga al comprador a retener e ingresar el 3 % de la contraprestación acordada, con el modelo 211, en concepto de pago a cuenta del impuesto del vendedor². No procede ese ingreso cuando el inmueble se aporta a la constitución o al aumento de capital de una sociedad residente en España.

Ese 3 % no es la cuota. La ganancia patrimonial tributa al 19 % por el artículo 25.1.f), calculada con las reglas del IRPF, así que la retención puede quedarse corta o sobrar, y en los dos casos el vendedor presenta su propio modelo 210 para liquidar la diferencia o pedir la devolución. Y hay un incentivo poco conocido para que el comprador no se despiste: si la retención o el ingreso a cuenta no llegan a ingresarse, los bienes transmitidos quedan afectos al pago del menor de los dos importes, el de la retención y el del impuesto.

Lo que este impuesto no es

Conviene separarlo de tres cosas con las que se confunde a menudo.

No es el IBI. El IBI es un impuesto municipal que se paga por ser titular del inmueble y cuya base también es el valor catastral, pero son tributos distintos, de administraciones distintas y con recibos distintos. Un no residente con un piso en España paga los dos todos los años.

No es el Impuesto sobre el Patrimonio, que grava el valor del patrimonio y no una renta, y que tiene su propio mínimo exento y su propia declaración.

No es el IRNR con establecimiento permanente. El capítulo III de la ley regula un régimen completamente distinto, parecido al Impuesto sobre Sociedades, con compensación de rentas, pagos fraccionados y su propio modelo. Lo que describe esta página es el capítulo IV: sin establecimiento permanente, donde cada renta se grava por separado y no se compensan entre sí, ni siquiera dentro de una misma autoliquidación agrupada⁵.

Una salida poco usada: tributar como residente

El artículo 46 ofrece a las personas físicas residentes en la Unión Europea, o en el Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información, la opción de tributar en calidad de contribuyentes por el IRPF, en dos casos: que hayan obtenido en España al menos el 75 % de toda su renta por rendimientos del trabajo y de actividades económicas, o que su renta obtenida en España haya sido inferior al 90 % del mínimo personal y familiar que les habría correspondido de haber sido residentes, siendo también inferior a esa cifra la obtenida fuera⁹.

Quien se acoge tributa al tipo medio del IRPF sobre el conjunto de sus rentas españolas, con sus circunstancias personales y familiares, y no pierde su condición de contribuyente del IRNR. No se aplica a residentes en países o territorios calificados como paraísos fiscales, y hay que solicitarla expresamente. Para un pensionista o un trabajador transfronterizo con casi toda su renta en España, la diferencia puede ser grande.

La simetría existe en el otro sentido, y es bastante más conocida: el artículo 93 de la Ley del IRPF deja que quien adquiere la residencia fiscal en España por un desplazamiento laboral determine su deuda con las reglas de este impuesto durante seis ejercicios, sin dejar de ser contribuyente del IRPF. Es la ley Beckham, y el modelo 151 es su declaración anual.

Qué mirar antes de presentar

Tres comprobaciones que decide la calculadora y que conviene hacer en este orden. Primero, cuál de las cuatro reglas del artículo 5 le toca, porque de eso depende incluso si hoy puede presentar o todavía no. Segundo, el año de la última revisión catastral de su municipio, porque decide si paga el 1,1 % o el 2 % y porque esa ventana caduca. Y tercero, su residencia fiscal a efectos del artículo 25.1.a), que decide a la vez el tipo y si puede restar gastos: es el único dato de los tres que no está en ningún papel del inmueble.