Qué es el modelo 211: el 3 % que retiene el comprador

La respuesta corta

El modelo 211 es la autoliquidación con la que el comprador de un inmueble situado en España ingresa el 3 % del precio cuando quien vende es un contribuyente del Impuesto sobre la Renta de no Residentes sin establecimiento permanente³, y así lo publica la propia Agencia Tributaria bajo ese nombre⁸. No es un impuesto sobre la compra: el artículo 25.2 del texto refundido lo llama, con todas las letras, un pago «en concepto de pago a cuenta del impuesto correspondiente» al vendedor¹. El comprador tiene un mes desde la escritura.

El obligado es el comprador, y eso tiene consecuencias

La frase del artículo 25.2 no admite lectura: «el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento, o a efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada»¹. No es una gestión del vendedor ni algo que resuelva el notario. El obligado tributario es quien compra, y quien responde si no se hace es la finca que acaba de comprar.

Eso último es literal. El mismo apartado termina diciendo que, si la retención no se hubiese ingresado, «los bienes transmitidos quedarán afectos al pago» de la cantidad correspondiente¹, y el artículo 14.5 del reglamento añade el mecanismo: el registrador de la propiedad «así lo hará constar por nota al margen de la inscripción respectiva, señalando la cantidad de que responda la finca»². Es decir que la carga no vive en un expediente de Hacienda sino en el Registro, sale en una nota simple y sigue ahí hasta que caduque o se presente la carta de pago.

El 3 % no es el impuesto, y hay un punto donde se cruzan

Aquí está el malentendido que más dinero mueve. El 3 % se calcula sobre el precio. El impuesto del vendedor se calcula sobre la ganancia, al 19 % que fija la letra f) del apartado 1 del mismo artículo 25¹. Conviene subrayar que esa letra, a diferencia de la letra a), no distingue entre residentes en la Unión Europea y el resto: el 19 % es el tipo de la ganancia patrimonial para cualquier no residente, viva donde viva.

Como son dos bases distintas, las dos cifras sólo coinciden en un punto, y ese punto es aritmética:

3 % del precio = 19 % de la ganancia, luego ganancia = 3 ÷ 19 del precio = 15,7895 % del precio.

Por debajo de esa ganancia, la retención se pasa y al vendedor le devuelven. Por encima, se queda corta y el vendedor ingresa la diferencia. Sobre 300.000 euros el punto está en 47.368 euros de ganancia: quien haya ganado menos de eso tiene una devolución esperándole, y quien haya ganado más tiene un pago pendiente. No hace falta ningún dato más para saber de qué lado se está.

La última fila es la que más sorprende: vender con pérdida no exime de la retención, exime de la cuota. El artículo 14.2 del reglamento sólo admite dos excepciones y ninguna de ellas es haber perdido dinero², así que el 3 % se retiene igual y se recupera entero.

Dos relojes que se encadenan

El artículo 14.3 del reglamento da al comprador un mes desde la fecha de la transmisión, y hay que presentarlo «ante la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en cuyo ámbito territorial se encuentre ubicado el inmueble»², no donde viva el comprador.

El artículo 14.4 da al vendedor tres meses más, y la redacción importa: se cuentan «a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención»². Los dos plazos no corren a la vez, se encadenan, de modo que el vendedor tiene en la práctica cuatro meses desde la escritura.

Un mes se cuenta de fecha a fecha. El artículo 30.4 de la Ley 39/2015 dice que el plazo «concluirá el mismo día en que se produjo la notificación... en el mes o el año de vencimiento», y que «si en el mes de vencimiento no hubiera día equivalente a aquel en que comienza el cómputo, se entenderá que el plazo expira el último día del mes»⁷. Así que una escritura del 16 de marzo vence el 16 de abril, y una del 31 de enero vence el 28 de febrero. Y si ese último día cae en sábado, domingo o festivo, el apartado 5 lo prorroga al primer día hábil siguiente⁷.

El encadenamiento sólo cambia la respuesta en fin de mes, pero la cambia: una escritura del 31 de marzo de 2026 cierra el mes del comprador el 30 de abril, y tres meses desde ahí son el 30 de julio y no el 31.

Y conviene no confundir las dos reglas. Lo que el vendedor encadena es el vencimiento NATURAL del mes del comprador, no la fecha a la que la prórroga del apartado 5 lo haya llevado. Una escritura del 31 de enero de 2026 cierra ese mes el 28 de febrero, que es sábado, así que el comprador tiene de plazo hasta el lunes 2 de marzo; el vendedor, en cambio, cuenta sus tres meses desde el 28 de febrero y vence el 28 de mayo. Las dos fechas son correctas y no salen del mismo día.

Y el modelo 210 se presenta aunque salga a devolver

Esta es la frase que cambia el consejo práctico, y está en el artículo 5 de la propia Orden. Las autoliquidaciones por rentas derivadas de transmisiones de inmuebles se presentan, dice su letra a), «con independencia del resultado de la autoliquidación», en ese plazo de tres meses⁴.

Compárese con lo que la misma Orden establece para cualquier otra devolución del mismo modelo 210: el artículo 5.c).3.º da cuatro años contados desde el término del período de declaración e ingreso de la retención, y ni siquiera permite presentarla antes del 1 de febrero del año siguiente⁴. Mismo formulario, mismo impuesto, y dos órdenes de magnitud de diferencia según el tipo de renta. Quien vende un inmueble y espera a «cuando toque» está aplicando el plazo equivocado.

Sólo hay dos salidas, y ninguna es un convenio

El artículo 14.2 del reglamento enumera exactamente dos casos en los que el adquirente no tiene la obligación de retener²:

1. Que el transmitente acredite su sujeción al IRPF o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria. No basta con que el vendedor lo afirme ni con enseñar un certificado de residencia extranjero: la certificación la expide la Administración española.
2. La aportación del inmueble a la constitución o aumento de capital de una sociedad residente en territorio español. El artículo 25.2 la excluye por su lado con la misma redacción.

Un convenio de doble imposición no está en la lista, y no es un olvido: la ganancia derivada de un inmueble situado en España se grava en España bajo cualquiera de los convenios que ha firmado. Y la disposición adicional séptima lo remacha desde el ángulo contrario. Un residente en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo puede excluir de gravamen la ganancia si reinvierte en una nueva vivienda habitual, pero su apartado 3 dice que «también resultarán de aplicación la obligación de retención prevista en el apartado 2 del artículo 25 así como la de presentación de la declaración»⁵. La exención no para la retención. Lo único que el mismo apartado admite es que, si la reinversión ya se ha producido antes de que haya que presentar el modelo 210, se tenga en cuenta al determinar la deuda.

La finca responde, pero de la menor de dos cantidades

Casi todas las páginas sobre este trámite citan la afección y se detienen ahí. El límite está en la misma frase. Tanto el artículo 25.2 como el 14.5 del reglamento dicen, con las mismas palabras, que los bienes quedan afectos al pago «del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente»¹².

Eso tiene dos consecuencias que conviene tener claras antes de firmar:

• En una venta con pérdida, la finca responde de cero euros, por mucho que la retención no ingresada fuera de nueve mil. El impuesto correspondiente es cero, y cero es la menor de las dos cantidades.
• En una venta con mucha ganancia, la afección se detiene en el 3 %. No sube hasta el impuesto entero: la retención es la menor de las dos y es ella la que marca el techo.

Un papel que el comprador tiene que entregar

El modelo consta de tres ejemplares, y el tercero se llama «Ejemplar para el transmitente no residente»³. El artículo 8.4 de la Orden dice que el adquirente, una vez efectuado el ingreso, «entregará un ejemplar al transmitente, que lo utilizará a efectos de justificar el pago a cuenta cuando presente autoliquidación por la renta derivada de la transmisión del inmueble»³.

Es un detalle administrativo con un efecto grande: la devolución del vendedor depende de un papel que está en manos del comprador. Conviene pedirlo en la misma notaría o dejar pactada su entrega, porque una vez cerrada la operación las partes suelen perderse de vista.

La misma compra carga al comprador por tres leyes distintas

Y dos de ellas trazan la raya en sitios diferentes, lo que produce el resultado que menos gente espera.

El artículo 106.2 del texto refundido de haciendas locales convierte al adquirente en «sujeto pasivo sustituto del contribuyente» cuando el contribuyente «sea una persona física no residente en España»⁶. Así que comprar a una sociedad no residente obliga a retener el 3 % y no convierte en sustituto de la plusvalía; comprar a una persona no residente hace las dos cosas a la vez.

Y las bases no coinciden. El 3 % se calcula sobre «la contraprestación acordada», es decir el precio a secas, mientras que el ITP de esa misma escritura se calcula sobre el mayor entre el valor de referencia del Catastro y el precio. Es habitual que las dos cifras difieran, y las dos son correctas: cada una es la base de su impuesto.

Un ejemplo con números reales

Un comprador adquiere el 16 de marzo de 2026 un piso por 300.000 euros a una persona física no residente que lo había comprado por 250.000, con 3.000 euros de gastos y tributos en su día y 9.000 en esta venta.

1. La retención. 3 % de 300.000 = 9.000 euros. El comprador entrega 291.000 al vendedor y presenta el modelo 211 antes del 16 de abril de 2026, en la Delegación donde está el inmueble.
2. El impuesto real del vendedor. Valor de adquisición 250.000 + 3.000 = 253.000. Valor de transmisión 300.000 − 9.000 = 291.000. Ganancia 38.000 euros, y al 19 % el impuesto es 7.220.
3. La diferencia. 9.000 retenidos contra 7.220 de impuesto: al vendedor le devuelven 1.780 euros, que pide en el modelo 210 antes del 16 de julio de 2026, cuatro meses después de la escritura, y lo presenta aunque salga a devolver.
4. Si el comprador no hubiese ingresado nada. La finca respondería de 7.220 y no de 9.000, porque la ley manda tomar la menor de las dos cantidades.
5. Y una carga más. Como el vendedor es una persona física no residente, ese mismo comprador es el sustituto de la plusvalía municipal ante el ayuntamiento.

La ganancia de equilibrio de esta operación era 47.368 euros. La real fueron 38.000, por debajo, y por eso había devolución: se sabía antes de hacer ninguna cuenta.