Modelo 211: la retención del 3 %
Comprar un inmueble en España a un no residente obliga al COMPRADOR a retener el 3 % del precio y a ingresarlo con el modelo 211. No es un impuesto: es un pago a cuenta del impuesto del vendedor, y por eso muchas veces sobra. Esta herramienta dice cuánto retener y hasta qué día, si al vendedor le devuelven parte, y de qué responde la finca si nadie lo presenta.
Un mes desde la escritura del 16 de marzo de 2026: el último día para presentar el modelo 211 e ingresar la retención es el 16 de abril de 2026, en la Delegación de la Agencia Tributaria donde esté el inmueble.
- Si no la ingresa, el artículo 14.5 del reglamento deja la finca afecta al pago y el registrador lo anota al margen de la inscripción, con la cantidad de la que responde.
- El modelo tiene tres ejemplares y uno es para el vendedor: el artículo 8.2 de la Orden se lo hace entregar, y sin él el vendedor no puede justificar el pago a cuenta en su modelo 210.
Retiene el comprador, y la obligación es suya
El artículo 25.2 dice que «el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento». No es una gestión que el vendedor delegue ni algo que el notario resuelva: el obligado tributario es quien compra. Si no lo hace, el mismo apartado deja los bienes transmitidos afectos al pago, y el artículo 14.5 del reglamento manda al registrador de la propiedad hacerlo constar por nota al margen de la inscripción, señalando la cantidad de la que responde la finca. Aparece, por tanto, en una nota simple.
No es un impuesto, es un pago a cuenta, y tiene un punto de equilibrio
El 3 por ciento se calcula sobre el precio y el impuesto real se calcula sobre la ganancia, al 19 por ciento que fija la letra f) del apartado 1 del mismo artículo 25. Esa letra, a diferencia de la letra a), no distingue entre residentes en la Unión Europea y el resto: el 19 por ciento es el tipo de la ganancia para cualquier no residente. Igualar las dos magnitudes da una proporción exacta: 3 dividido entre 19, que es el 15,7895 por ciento del precio. Si la ganancia se queda por debajo, la retención se pasa y sobra dinero; si la supera, falta.
Un mes para el comprador y tres meses más para el vendedor
El artículo 14.3 del reglamento da al comprador un mes desde la fecha de la transmisión, y hay que presentarlo en la Delegación de la Agencia Tributaria en cuyo ámbito esté el inmueble, no donde viva el comprador. El artículo 14.4 da al vendedor tres meses «contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención», así que los dos relojes se encadenan y no corren a la vez. Un mes se cuenta de fecha a fecha por el artículo 30.4 de la Ley 39/2015, y si el mes de vencimiento no tiene día equivalente, como pasa con un 31 de enero, expira el último día del mes.
Y ese modelo 210 se presenta aunque salga a devolver
Es la frase que cambia el consejo. El artículo 5.a) de la Orden EHA/3316/2010 dice que las autoliquidaciones por transmisión de inmuebles se presentan «con independencia del resultado de la autoliquidación» en ese plazo de tres meses. Para cualquier otra devolución del mismo modelo 210, el artículo 5.c).3.º da cuatro años desde el fin del período de ingreso de la retención y ni siquiera deja presentarla antes del 1 de febrero del año siguiente. Mismo formulario, mismo impuesto, y aquí el plazo son cuatro meses.
Sólo hay dos salidas de la retención, y ninguna es un convenio
El artículo 14.2 del reglamento enumera exactamente dos casos en los que el comprador no retiene: que el transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por la Administración tributaria, y la aportación del inmueble a la constitución o aumento de capital de una sociedad residente en España. Un convenio de doble imposición no está en esa lista, porque la ganancia derivada de un inmueble situado en España tributa en España. Y la disposición adicional séptima lo remacha desde el otro lado: aun cuando la ganancia esté exenta por reinversión en vivienda habitual, su apartado 3 manda aplicar «igualmente» la obligación de retener.
La finca responde de la menor de dos cantidades
La afección que todo el mundo cita tiene un límite que casi nadie cita con ella. Tanto el artículo 25.2 como el 14.5 del reglamento dicen, con las mismas palabras, que los bienes quedan afectos «al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente». Así que en una venta con pérdida la finca responde de cero euros, aunque la retención no ingresada fueran miles, porque el impuesto es cero. Y en una venta con mucha ganancia la afección se detiene en el 3 por ciento, no sube hasta el impuesto entero.
La misma compra carga al comprador por tres leyes distintas
Y dos de ellas trazan la raya en sitios diferentes. El artículo 25.2 alcanza a cualquier contribuyente del impuesto sin establecimiento permanente, sea persona o sociedad. El artículo 106.2 del texto refundido de haciendas locales convierte al comprador en sujeto pasivo sustituto de la plusvalía municipal sólo «cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España». Y el artículo 10.2 del texto refundido del impuesto de transmisiones calcula el ITP sobre el mayor entre el valor de referencia y el precio, mientras que el 3 por ciento se calcula sobre la contraprestación acordada a secas. Comprar a una sociedad no residente obliga a retener y no convierte en sustituto; comprar a una persona no residente hace las dos cosas.
Ejemplo práctico
Un comprador adquiere el 16 de marzo de 2026 un piso por 300.000 euros a una persona física no residente que lo compró por 250.000. Retiene 9.000 euros, entrega 291.000 al vendedor y presenta el modelo 211 antes del 16 de abril de 2026 en la Delegación donde está el inmueble. Con 3.000 euros de gastos de la compra y 9.000 de la venta, la ganancia del vendedor es de 38.000 euros y su impuesto 7.220, así que le devuelven 1.780 y lo pide en el modelo 210 antes del 16 de julio, cuatro meses después de la escritura. Si el comprador no hubiera ingresado nada, la finca respondería de 7.220 euros y no de 9.000, porque la ley manda tomar la menor de las dos cantidades. Y como el vendedor es una persona física no residente, ese mismo comprador es además el sustituto de la plusvalía municipal.
Preguntas frecuentes
¿Quién presenta el modelo 211, el comprador o el vendedor?
¿Sobre qué se calcula el 3 por ciento?
¿Cuándo hay que presentarlo?
¿Y si el vendedor vendió con pérdida?
¿Me libra un convenio de doble imposición de retener?
¿Y si el vendedor reinvierte en otra vivienda habitual?
¿Qué pasa si el comprador no retiene?
¿Tengo que darle algo al vendedor?
¿Quién paga la plusvalía municipal si el vendedor no es residente?
¿El modelo 211 y el modelo 210 son el mismo trámite?
Calculadoras y lecturas relacionadas
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Fuentes
- Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, artículo 25: el 3 por ciento del apartado 2 y el 19 por ciento de la letra f) del apartado 1 · Boletín Oficial del Estado
- Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, artículo 14: las dos excepciones, el plazo de un mes, los tres meses del vendedor y la afección de la finca · Boletín Oficial del Estado
- Orden EHA/3316/2010, artículos 5.a) y 8: el plazo del modelo 210 por transmisión de inmuebles y la aprobación del modelo 211 con sus tres ejemplares · Boletín Oficial del Estado
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículo 106.2: el comprador como sujeto pasivo sustituto cuando el vendedor es una persona física no residente · Boletín Oficial del Estado
- Ley 39/2015, artículo 30, apartados 4 y 5: el plazo por meses vence el mismo día del mes de vencimiento y se prorroga si ese día es inhábil · Boletín Oficial del Estado
- Modelo 211: retención en la adquisición de inmuebles a no residentes sin establecimiento permanente · Agencia Tributaria
Autor: Thorben Rasmus Idel · Revisado por: Nahar Geva · Última revisión: