Qué es una comunidad de bienes y cómo tributa

La respuesta corta

Una comunidad de bienes es lo que el artículo 392 del Código Civil llama comunidad: la propiedad de una cosa o de un derecho que pertenece proindiviso a varias personas¹¹. En la práctica española es la forma más barata de que dos o más personas exploten algo juntas, porque no exige capital mínimo y se constituye con un contrato privado, un número de identificación fiscal y el alta censal.

Y fiscalmente no existe. El artículo 8.3 de la ley del IRPF dice, literalmente, que no tendrán la consideración de contribuyente las comunidades de bienes, las herencias yacentes y las sociedades civiles no sujetas al Impuesto sobre Sociedades¹. Su renta se atribuye a los comuneros y la pagan ellos, cada uno en su propia declaración. Lo único que presenta la comunidad es una declaración informativa, el modelo 184, cuya función entera es decirle a Hacienda de quién era esa renta.

Una entidad que declara y nunca paga

Conviene separar dos planos que se confunden a menudo. La comunidad de bienes sí es obligado tributario: el artículo 35.4 de la Ley General Tributaria reconoce esa condición a las herencias yacentes, las comunidades de bienes y demás entidades que, careciendo de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptible de imposición⁹. Tiene NIF propio, se da de alta en el censo, presenta su IVA, figura en el impuesto de actividades económicas y retiene en las nóminas de sus trabajadores si los tiene.

Lo que no hace nunca es liquidar un impuesto sobre su propio beneficio. Ese beneficio se reparte antes de llegar a ningún impuesto, y lo que llega a Hacienda es la parte de cada comunero, dentro de su IRPF o de su Impuesto sobre Sociedades si el comunero es una sociedad.

Es una diferencia de fondo respecto de todas las demás obligaciones fiscales de un negocio español. El modelo 303 recauda un IVA para el Tesoro, el modelo 130 anticipa el IRPF de quien lo presenta y el modelo 200 liquida el impuesto de una sociedad. El modelo 184 no recauda, no anticipa y no liquida: informa.

Qué entidades están dentro del régimen, y cuáles salieron

El artículo 87 de la ley amplía el perímetro a las entidades constituidas en el extranjero de naturaleza idéntica o análoga, y lo recorta en dos direcciones²:

• Las sociedades agrarias de transformación quedan expresamente fuera y tributan por el Impuesto sobre Sociedades, por el artículo 87.2.
• Desde 2022, el apartado 12 del artículo 15 bis de la ley de ese impuesto puede sujetar a él a una entidad en atribución de rentas, en los supuestos de asimetrías híbridas.

Y hay una salida que sigue causando confusión diez años después. La sociedad civil con objeto mercantil estuvo en el régimen hasta el 31 de diciembre de 2015. El artículo 1.6 de la Ley 26/2014 reescribió el artículo 8.3 para que dijera «sociedades civiles no sujetas al Impuesto sobre Sociedades», donde antes decía «las sociedades civiles, tengan o no personalidad jurídica»¹². Desde 2016 esa sociedad civil paga Sociedades y presenta el modelo 200. La comunidad de bienes no se vio afectada, y quien le diga que «las comunidades de bienes pasaron a Sociedades en 2016» está recordando otra reforma.

Cómo se reparte la renta, y la palabra que lo decide

El artículo 89.3 de la ley atribuye la renta según las normas o pactos aplicables en cada caso y añade la condición que lo cambia todo: si estos no constaran a la Administración tributaria en forma fehaciente, se atribuirán por partes iguales².

Un acuerdo verbal de setenta y treinta se atribuye, por tanto, cincuenta y cincuenta. Sobre 12.000 euros de rendimiento eso son 2.400 euros que cambian de comunero, todos los años, por no haber dejado constancia del pacto.

Dos reglas más viajan con el porcentaje:

• Las retenciones van detrás. El artículo 89.2 sujeta a retención las rentas que se abonan a la comunidad y ordena deducirlas en la imposición personal de cada comunero en la misma proporción en que se atribuyan las rentas. Si un inquilino retuvo 2.280 euros en sus modelos 115 sobre el alquiler de un local, esa retención se reparte con el mismo porcentaje que el alquiler.
• La renta no se transforma. El artículo 88 conserva la naturaleza derivada de la actividad o fuente de donde procede. Lo que era alquiler llega al comunero como capital inmobiliario y lo que era la tienda llega como actividad económica, así que dos comuneros de una misma entidad pueden acabar en casillas distintas de su declaración, y con obligaciones distintas.

La misma palabra decide también quién responde

«Fehaciente» aparece una segunda vez, en otra ley y para otra cosa. El artículo 45.3 de la Ley General Tributaria dice que por estas entidades actuará en su representación quien la ostente, siempre que resulte acreditada en forma fehaciente, y que, de no haberse designado representante, se considerará como tal el que aparentemente ejerza la gestión o dirección y, en su defecto, cualquiera de sus miembros o partícipes⁹.

De modo que una comunidad informal se lleva los dos supletorios a la vez: el reparto por partes iguales y la responsabilidad de cualquiera. Y el artículo 35.7 cierra el círculo dejando solidariamente obligados a quienes concurren en un mismo presupuesto, así que Hacienda puede dirigirse contra un comunero cualquiera por la totalidad.

Acreditar las dos cosas es barato y se hace una sola vez: normalmente un contrato de constitución con los porcentajes y la designación de representante, presentado a la Administración con el alta censal.

Quién presenta el modelo 184, y con qué umbral

El artículo 70.1 del reglamento del IRPF obliga a las entidades en régimen de atribución de rentas mediante las que se ejerza una actividad económica, o cuyas rentas excedan de 3.000 euros anuales⁴. Es una o, no una y, así que la actividad económica obliga por sí sola y sin umbral: una comunidad que explota una tienda presenta el modelo aunque su resultado sea cero o haya perdido dinero. El artículo 2 de la Orden del modelo lo dice por el otro lado, como una exclusión doble⁵, y el artículo 90.5 de la ley lo repite a nivel legal.

Lo que decide si el umbral llega a aplicarse no es el importe ni el número de inmuebles, sino el artículo 27.2: el arrendamiento de inmuebles es actividad económica únicamente cuando para su ordenación se utiliza al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa³. Una comunidad que alquila un piso, por caro que sea, no ejerce actividad económica y se mide contra los 3.000 euros.

El plazo, y la fecha que el BOE sigue publicando

Aquí hay algo que se comprueba en un minuto y casi nadie comprueba. El artículo 4 de la Orden HAP/2250/2015 dice, y sigue diciendo hoy en la página del BOE, que la presentación «se realizará en el mes de febrero de cada año»⁵.

Esa frase lleva ocho campañas siendo falsa. La Orden HFP/1106/2017 reescribió el artículo entero: «se realizará en el plazo comprendido entre el día 1 y el 31 del mes de enero de cada año», y su disposición final única lo aplica por primera vez a las declaraciones anuales correspondientes a 2017 que se presentaron en 2018⁶.

¿Por qué el texto publicado no lo recoge? Porque esta Orden no tiene texto consolidado. El BOE sirve el texto original de 2015, congelado en su publicación, y relega la modificación a una línea de la barra lateral de referencias posteriores. Quien lea el artículo y no la barra lateral se lleva la fecha equivocada.

La Administración lo confirma desde fuera, y por partida doble: la página de plazos del propio modelo publica «del 1 de enero al 2 de febrero de 2026»⁷, y el Calendario del contribuyente 2026 archiva la declaración informativa de entidades en régimen de atribución de rentas bajo el epígrafe «Hasta el 2 de febrero», junto a los modelos 180, 190, 193 y 196⁸. Ese 2 de febrero es el 31 de enero trasladado al siguiente día hábil por el artículo 30.5 de la Ley 39/2015, porque el 31 de enero de 2026 cayó en sábado¹⁰.

Vuelve a salirse de enero al año siguiente: el 31 de enero de 2027 es domingo, así que la declaración del ejercicio 2026 vence el lunes 1 de febrero de 2027. Y si un fallo técnico impide presentarla por internet, el artículo 17.2 de la Orden HAP/2194/2013 da cuatro días naturales más.

La cifra del modelo es mayor que la que se tributa, a propósito

El artículo 89.1.1.ª ordena calcular la renta a atribuir sin aplicar las reducciones de los artículos 23.2, 23.3, 26.2 y 32, y el artículo 89.4 se las devuelve al comunero para que las practique en su declaración².

La más grande es la del alquiler de vivienda. Desde la Ley 12/2023 ya no es el 60 por ciento plano que todavía se cita, sino una escala del 90, 70, 60 o 50 por ciento según el caso: el 90 para un contrato nuevo en zona de mercado residencial tensionado con la renta rebajada más de un 5 por ciento, el 70 para un primer alquiler a un inquilino de entre 18 y 35 años en esa misma zona o para un alquiler social, el 60 tras una rehabilitación reciente y el 50 en cualquier otro caso.

De modo que la cifra que el modelo 184 atribuye a cada comunero está deliberadamente sin reducir, y copiarla tal cual a la casilla de la renta es pagar de más. Sobre 6.000 euros atribuidos por el alquiler de una vivienda, la reducción del 50 por ciento son 3.000 euros de base imponible que el comunero no tiene por qué declarar.

Merece la pena leer las dos listas juntas, porque no son la misma: el apartado 1 quita el artículo 32 entero y el apartado 4 solo devuelve su apartado 1.

Y la obligación que no termina con el formulario

El artículo 70.2 del reglamento cierra con algo que casi ninguna guía menciona: la entidad deberá notificar por escrito a sus miembros el importe total de la renta atribuida, las bases de las deducciones y las retenciones, y esa notificación «deberá ponerse a disposición de los miembros de la entidad en el plazo de un mes desde la finalización del plazo de presentación»⁴.

Es una segunda fecha y un deber distinto: no frente a Hacienda, sino frente a los comuneros. Para la declaración del ejercicio 2025, que venció el 2 de febrero de 2026, ese mes terminaba el 2 de marzo. Sin la notificación, el comunero no tiene con qué hacer su propia declaración de la renta, que se presenta a partir de abril.

El reglamento no dice con qué criterio se cuenta ese mes, y los dos posibles dan fechas distintas cuando el día de vencimiento cae en sábado. La respuesta prudente es la más temprana.

Un ejemplo con números reales

Dos hermanos constituyen una comunidad de bienes para alquilar un local, sin empleados. En 2025 obtienen 12.000 euros de rendimiento neto y el inquilino les ha retenido 2.280 euros en sus modelos 115. Acordaron de palabra repartir setenta y treinta, pero ese pacto no consta a la Administración.

• ¿Presenta? Sí. Alquilar sin empleado a jornada completa no es actividad económica, así que se mide contra el umbral de 3.000 euros, y 12.000 lo supera.
• ¿Cuánto a cada uno? 6.000 euros, no 8.400 y 3.600. El artículo 89.3 reparte por partes iguales porque el pacto no consta de forma fehaciente. Son 2.400 euros que cambian de mano.
• ¿Y la retención? Va detrás del mismo porcentaje: 1.140 euros a cada uno.
• ¿Qué día? El 2 de febrero de 2026, no «en febrero». Y la notificación por escrito a los dos hermanos vencía el 2 de marzo.
• ¿Y si el NIF de uno estaba mal? 200 euros por el artículo 199.4, sin techo alguno, frente a los 150 euros que habría costado no presentar nada y regularizar voluntariamente.

Esa última línea es la que más sorprende: presentarlo mal puede salir más caro que no presentarlo. No presentarlo cae en el párrafo cuarto del artículo 198.1, porque esta declaración informa sobre terceros: 20 euros por persona, mínimo 300 y máximo 20.000, y el artículo 198.2 parte por la mitad la sanción y también los dos límites si se presenta antes de que Hacienda lo pida⁹. Equivocar un dato no monetario es el artículo 199.4, 200 euros por persona afectada y sin máximo alguno, que el artículo 199.6 duplica en caso de comisión repetida.

Comunidad de bienes o sociedad limitada

La comparación fiscal es la que menos pesa. Un comunero tributa a su propia escala de IRPF, que empieza por debajo del tipo de Sociedades y termina bastante por encima, así que con beneficios pequeños la comunidad suele salir más barata y con beneficios altos deja de serlo.

Lo que decide de verdad es la responsabilidad: en una comunidad de bienes los comuneros responden con todo su patrimonio personal, y una sociedad limitada la circunscribe al capital aportado. A cambio, la comunidad no necesita capital mínimo, no deposita cuentas en el Registro Mercantil y se constituye sin escritura si no se aportan inmuebles.

Y hay un detalle administrativo que conviene conocer antes de constituirla: el artículo 70.1.e) del reglamento pide el importe neto de la cifra de negocios «de acuerdo con el artículo 191 del texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1564/1989»⁴. Esa ley está derogada desde 2010 por la Ley de Sociedades de Capital. La remisión lleva dieciséis años apuntando a una norma que ya no existe, y lo que se aplica es la definición vigente de esa magnitud en la normativa contable.