Calculadora del IBI
Calcule el IBI de su vivienda a partir del valor catastral y del tipo que aplica su ayuntamiento, con la reducción del artículo 68 si le han revisado el valor y la proyección de lo que pagará los próximos nueve años.
El tipo lo fija cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal y viene impreso en el recibo del IBI. Si no lo tiene a mano, el tipo supletorio que fija la ley para esta clase de inmueble es el 0,4 %.
¿Le han revisado el valor catastral? (por qué sube el recibo)
Cuando una ponencia de valores general sube el valor catastral, el artículo 68 amortigua el golpe durante nueve años: el primer año se descuenta el 0,9 de la subida, y ese coeficiente baja 0,1 cada año hasta desaparecer. Por eso el recibo crece solo aunque ni el tipo ni el valor se muevan. El valor base es la base liquidable del último año anterior a la revisión, y viene en la notificación del Catastro.
Bonificaciones y recargo por vivienda vacía
Los artículos 73 y 74 fijan los topes (95 % para cooperativas agrarias, 50 % para vivienda protegida, hasta el 90 % para familia numerosa, hasta el 50 % por placas solares o punto de recarga), pero cada ayuntamiento decide cuáles aplica y con qué requisitos en su ordenanza. El recargo del artículo 72.4 es lo contrario: hasta un 150 % más sobre una vivienda desocupada de forma permanente. Consulte su ordenanza y escriba aquí los porcentajes que le correspondan.
Cómo sale ese número
| Base imponible (valor catastral) | 90.000,00 € |
| Base liquidable | 90.000,00 € |
| Cuota íntegra, al 0,66 % | 594,00 € |
| Cuota líquida | 594,00 € |
| Total a pagar | 594,00 € |
El resultado depende del tipo y de las bonificaciones que apruebe su ayuntamiento en la ordenanza fiscal del IBI, que se publica cada año en el boletín oficial de la provincia. Esta calculadora no inventa esos porcentajes: aplica los que usted introduce.
Cálculo orientativo. No es asesoramiento fiscal: el recibo definitivo lo emite su ayuntamiento a partir del padrón catastral.
Vídeo: cómo usar la calculadora
Lo paga quien es titular a 1 de enero
El artículo 75 fija el devengo el primer día del año natural, así que el IBI de todo el ejercicio lo debe quien figure como titular ese 1 de enero. Si vende en marzo, el recibo entero es suyo y no del comprador, por más que el reparto proporcional se pacte muchas veces en la escritura: ese pacto vale entre las partes, no frente al ayuntamiento. Y el titular no siempre es el propietario. El artículo 61.1 ordena cuatro derechos por prelación (concesión administrativa, superficie, usufructo y, en último lugar, propiedad), de modo que si sobre la vivienda hay un usufructo, el IBI lo paga el usufructuario y no el nudo propietario.
La base es el valor catastral, y no es el valor de mercado
El artículo 65 es de una línea: la base imponible es el valor catastral del inmueble. Ese valor lo determina la Dirección General del Catastro con la ponencia de valores del municipio, tiene en cuenta el suelo y la construcción, y por norma se queda bastante por debajo de lo que la vivienda vale en el mercado. No hay que confundirlo con el valor de referencia, que es otra magnitud distinta, se actualiza cada año a partir de las compraventas ante notario y sirve para el ITP y para Sucesiones. Su valor catastral aparece en el propio recibo del IBI y en la Sede Electrónica del Catastro.
Por qué el recibo sube cada año después de una revisión
Es la pregunta que casi nadie contesta y la que explica la mayoría de las subidas. Cuando una ponencia de valores general sube el valor catastral del municipio, el artículo 67 obliga a amortiguar el golpe y el artículo 68 dice cómo: durante nueve años se descuenta un coeficiente de la subida, empezando en el 0,9 el primer año y perdiendo una décima cada año hasta desaparecer. La cantidad sobre la que se aplica ese coeficiente, el componente individual, es la diferencia entre el valor nuevo y el que tenía antes, y queda congelada en la del primer ejercicio. Resultado: la base liquidable crece sola cada año, el recibo con ella, y ni el ayuntamiento ha subido el tipo ni el Catastro ha tocado el valor.
El tipo lo pone su ayuntamiento, dentro de una horquilla
El artículo 72.1 fija el mínimo y supletorio en el 0,4 % para urbana y el 0,3 % para rústica, y el máximo en el 1,10 % y el 0,90 %. Dentro de esa horquilla decide cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal, que se publica todos los años en el boletín oficial de la provincia. Por eso dos pisos idénticos a dos kilómetros de distancia pagan cifras distintas. El tipo de su municipio viene impreso en el recibo, y es el dato que más conviene tener a mano antes de usar esta calculadora.
Y por eso un recibo puede marcar un 1,27 % siendo legal
El máximo del 1,10 % no es el final de la historia. El artículo 72.3 permite a los ayuntamientos sumar puntos porcentuales por cuatro motivos acumulables: ser capital de provincia o de comunidad autónoma, prestar transporte público colectivo de superficie, prestar más servicios de los obligatorios del artículo 26 de la Ley 7/1985, y tener el término mayoritariamente rústico. Sumados todos, el techo real llega al 1,30 % en urbana y al 1,22 % en rústica. En sentido contrario, el artículo 72.5 deja bajar hasta el 0,1 % durante seis años a los municipios que acaban de revisar sus valores. Esta calculadora avisa cuando el tipo que usted introduce cae fuera de todo lo que la ley permite.
Bonificaciones: unas son obligatorias y otras las decide el pleno
El artículo 73 crea las obligatorias, que existen en toda España: entre el 50 % y el 90 % para promotoras durante la obra, el 50 % para vivienda protegida durante los tres años siguientes a la calificación definitiva, y el 95 % para los bienes rústicos de las cooperativas agrarias. El artículo 74 crea las potestativas, que solo existen si su ayuntamiento las ha aprobado: hasta el 90 % para familia numerosa, hasta el 50 % por sistemas de aprovechamiento de la energía solar, hasta el 50 % por punto de recarga de vehículo eléctrico, hasta el 95 % para vivienda en alquiler con renta limitada. Todas se restan de la cuota íntegra, no de la base, y casi todas hay que solicitarlas.
El recargo por vivienda vacía llega al 150 %
El artículo 72.4, en la redacción que le dio la Ley 12/2023, permite a los ayuntamientos recargar la cuota líquida de las viviendas desocupadas de forma permanente. La escala tiene tres peldaños: hasta un 50 % cuando la vivienda lleva más de dos años vacía sin causa justificada y su titular tiene cuatro o más inmuebles residenciales; hasta un 100 % si pasa de tres años; y hasta 50 puntos porcentuales más si el titular tiene dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio. Sumado, el techo es el 150 %. La ley enumera además las causas que se consideran justificadas, entre ellas el traslado laboral, la segunda residencia hasta cuatro años, la obra, el litigio pendiente y la vivienda puesta en venta o en alquiler.
Ejemplo práctico
Ejemplo: un piso urbano con un valor catastral de 90.000 €, en un municipio con un tipo del 0,66 %. Sin revisión catastral de por medio, el IBI del año son 594 €. Ahora suponga que ese valor de 90.000 € viene de una revisión que lo subió desde los 55.000 € anteriores, y que este es el tercer año. El componente individual son 35.000 € y el coeficiente del tercer año es 0,7, así que se descuentan 24.500 €: la base liquidable baja a 65.500 € y el recibo se queda en 432,30 €. El año que viene el coeficiente será 0,6 y el recibo subirá a 455,40 €, sin que nadie haya tocado nada. Cuando la reducción se agote, en el décimo año, serán los 594 € del principio.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el IBI de una vivienda?
¿Por qué me sube el IBI todos los años si no he hecho nada en la casa?
¿Dónde encuentro el valor catastral y el tipo de mi municipio?
¿Cuánto se paga de IBI al año?
¿Quién paga el IBI si vendo la casa a mitad de año?
¿Hay bonificación del IBI por familia numerosa?
¿Se puede recurrir el IBI si me parece demasiado alto?
¿Esta calculadora conoce el tipo de mi ayuntamiento?
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Fuentes
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDLeg 2/2004): arts. 60 a 77, el IBI completo · Boletín Oficial del Estado
- Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda: la disposición final 3 reescribe el recargo del artículo 72.4 · Boletín Oficial del Estado
- Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (RDLeg 1/2004): cómo se determina el valor catastral · Boletín Oficial del Estado
- Sede Electrónica del Catastro: consulta del valor catastral de un inmueble · Dirección General del Catastro
Autor: Thorben Rasmus Idel · Revisado por: Nahar Geva · Última revisión: