Cómo se calcula el IBI: del valor catastral al recibo, paso a paso

Qué es el IBI y quién lo debe

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo municipal directo que grava el hecho de ser titular de un inmueble. Lo regulan los artículos 60 a 77 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, y es la principal fuente de ingresos propios de la mayoría de los ayuntamientos españoles.

Conviene empezar por una precisión que se pasa por alto: el obligado no es siempre el propietario. El artículo 61.1 enumera cuatro derechos y los ordena por prelación:

1. La titularidad de una concesión administrativa sobre el inmueble o sobre los servicios públicos a los que esté afecto.
2. La titularidad de un derecho real de superficie.
3. La titularidad de un derecho real de usufructo.
4. La titularidad del derecho de propiedad.

El orden importa porque, según el apartado 2 del mismo artículo, realizar el hecho imponible por uno de esos derechos deja al inmueble no sujeto por los demás. Traducido: si sobre una vivienda pesa un usufructo, el IBI lo paga el usufructuario, y el nudo propietario no debe nada. Es la situación clásica de una viuda que conserva el usufructo de la vivienda familiar mientras los hijos son ya nudos propietarios.

Y el momento decide igual que el derecho. El artículo 75 devenga el impuesto el primer día del período impositivo, que coincide con el año natural. Es decir: lo paga quien figure como titular a 1 de enero, aunque venda la casa el 2 de enero.

Los cuatro pasos del cálculo

La ley encadena cuatro operaciones, y cada una tiene su artículo.

Paso 1: el valor catastral

El artículo 65 no se anda con rodeos: «La base imponible de este impuesto estará constituida por el valor catastral de los bienes inmuebles».

Ese valor lo determina la Dirección General del Catastro a partir de la ponencia de valores del municipio, y combina el valor del suelo con el de la construcción. Como criterio general no puede superar el valor de mercado, y en la práctica se queda bastante por debajo.

Dos confusiones que conviene despejar de entrada:

• Valor catastral no es valor de mercado. Es una valoración administrativa, hecha sin visitar el inmueble, que se revisa cada muchos años.
• Valor catastral no es valor de referencia. El valor de referencia es otra magnitud, la calcula el Catastro cada año a partir de los precios de las compraventas ante notario, y sirve para el ITP y para el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, no para el IBI.

Su valor catastral aparece impreso en el propio recibo del IBI, y se consulta en la Sede Electrónica del Catastro.

Paso 2: la reducción, y por qué su recibo sube solo

Aquí está la respuesta a la pregunta que más gente se hace, y la que casi ninguna web municipal explica.

Cuando un municipio pasa por un procedimiento de valoración colectiva de carácter general (lo que todo el mundo llama una revisión catastral) y los valores suben, el artículo 67 obliga a amortiguar el golpe, y el artículo 68 dice exactamente cómo:

La reducción se aplicará durante un período de nueve años a contar desde la entrada en vigor de los nuevos valores catastrales. […] El coeficiente reductor tendrá el valor de 0,9 el primer año de su aplicación e irá disminuyendo en 0,1 anualmente hasta su desaparición.

La cantidad sobre la que se aplica ese coeficiente se llama componente individual y la define el apartado 4: la diferencia positiva entre el nuevo valor catastral del primer ejercicio de vigencia y el valor base, que según el artículo 69 es la base liquidable del año inmediatamente anterior a la revisión.

Lo que hace ese mecanismo es sencillo de ver con números. Un piso cuyo valor catastral pasa de 55.000 € a 90.000 €, en un municipio con un tipo del 0,66 %:

El recibo sube 23,10 € cada año sin que nadie haya hecho nada: ni el ayuntamiento ha tocado el tipo, ni el Catastro ha cambiado el valor. Es la ley ejecutándose sola. Y en el décimo año llega el escalón final, cuando la reducción desaparece del todo.

Dos límites del mecanismo, ambos en la ley:

• El artículo 67.3 excluye de la reducción los aumentos que vengan de los coeficientes de actualización de las Leyes de Presupuestos. Esas subidas van directas a la base.
• El artículo 67.4 deja fuera a los inmuebles de características especiales, que nunca reducen.

Si no ha habido revisión en su municipio, este paso no existe: la base liquidable es igual al valor catastral.

Paso 3: el tipo de gravamen

Aquí es donde su ayuntamiento decide. El artículo 72.1 pone la horquilla:

El tipo de gravamen mínimo y supletorio será el 0,4 por ciento cuando se trate de bienes inmuebles urbanos y el 0,3 por ciento cuando se trate de bienes inmuebles rústicos, y el máximo será el 1,10 por ciento para los urbanos y 0,90 por ciento para los rústicos.

Los inmuebles de características especiales, que son las autopistas, las presas, las centrales eléctricas o los puertos, tienen su propia regla en el artículo 72.2: un 0,6 % supletorio y una banda del 0,4 % al 1,3 %.

Dentro de esa horquilla, el tipo lo fija cada uno de los 8.131 ayuntamientos en su ordenanza fiscal, que se aprueba y publica cada año en el boletín oficial de la provincia. Por eso dos pisos idénticos separados por el límite de un término municipal pagan cifras distintas, y por eso no existe un IBI «medio nacional» que sirva de nada.

Por qué un recibo puede marcar un 1,27 % y ser legal

El 1,10 % no es el techo real. El artículo 72.3 permite a los ayuntamientos incrementar el máximo del apartado 1 con estos puntos porcentuales, y pueden acumularse todos:

Sumando las cuatro, el techo llega al 1,30 % en urbana y al 1,22 % en rústica. Una capital de provincia con autobús urbano y servicios por encima de los obligatorios puede legalmente colocarse en el 1,29 %, y quien mire solo el artículo 72.1 pensará que hay un error.

En el otro extremo, el artículo 72.5 deja a los municipios que acaban de revisar sus valores aplicar tipos reducidos durante un máximo de seis años, con un suelo del 0,1 % en urbana y del 0,075 % en rústica.

Paso 4: las bonificaciones

Se restan de la cuota íntegra, nunca de la base, y se dividen en dos familias muy distintas.

Obligatorias (artículo 73). Existen en toda España, las aplique o no la ordenanza:

Potestativas (artículo 74). Existen solo si su ayuntamiento las ha creado en la ordenanza, que además fija el porcentaje concreto, la duración y los requisitos:

La bonificación por energía solar del apartado 5 se amplió en marzo de 2026 por el artículo 44.1 del Real Decreto-ley 7/2026, que añadió la posibilidad de graduar el porcentaje según se cedan espacios a comunidades energéticas. Merece una nota, porque una redacción prácticamente idéntica llegó a estar en vigor en junio de 2025 por el Real Decreto-ley 7/2025 y quedó sin efecto cuando el Congreso derogó aquel decreto ley en julio. Es el mismo patrón que ya se vio en la plusvalía municipal: un decreto ley no es derecho firme hasta que el Congreso lo convalida.

Casi todas las potestativas hay que solicitarlas, y casi siempre dentro de un plazo anual. Si no se pide, no se aplica.

El recargo por vivienda desocupada

Va en dirección contraria a las bonificaciones: en vez de restar, suma. El artículo 72.4, en la redacción que le dio la disposición final 3 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, permite a los ayuntamientos recargar la cuota líquida de las viviendas vacías. La escala tiene tres peldaños acumulables:

• Hasta el 50 % cuando la vivienda lleve más de dos años desocupada de forma continuada y sin causa justificada, y su titular sea propietario de cuatro o más inmuebles de uso residencial.
• Hasta el 100 % cuando el período de desocupación supere los tres años, pudiendo modularse según el tiempo.
• Hasta 50 puntos porcentuales adicionales cuando el titular tenga dos o más viviendas desocupadas en el mismo término municipal.

Sumado todo, el techo es el 150 % de la cuota líquida. El recargo se devenga el 31 de diciembre y exige que el ayuntamiento declare formalmente la desocupación, con audiencia previa del titular.

La propia ley enumera las causas justificadas que impiden aplicarlo, y son más amplias de lo que suele creerse: el traslado temporal por razones laborales o de formación, el cambio de domicilio por dependencia, salud o emergencia social, la segunda residencia con un máximo de cuatro años, la vivienda en obras o rehabilitación, el litigio pendiente de resolución, la vivienda en venta durante un máximo de un año y la vivienda en alquiler durante un máximo de seis meses.

Como el recargo se calcula sobre la cuota líquida, cualquier bonificación se aplica antes y reduce también la base del recargo.

Cómo se paga y cómo se recurre

El IBI se gestiona por padrón: el ayuntamiento (o la diputación en su nombre) emite anualmente el listado de recibos, lo expone al público y cobra en un período que cada municipio fija en su ordenanza, normalmente entre mayo y noviembre. No hay que presentar declaración; llega solo. La domiciliación es lo habitual, y muchos ayuntamientos bonifican un pequeño porcentaje por domiciliar o permiten fraccionar el pago.

Si no se paga, se abre el procedimiento de apremio, con un recargo de entre el 5 % y el 20 % más intereses de demora. Y hay una consecuencia que sorprende a muchos compradores: el artículo 64 declara el inmueble afecto al pago de las deudas de IBI del año de la transmisión y de los cuatro anteriores, así que la deuda del vendedor puede acabar persiguiendo a la casa. Pedir un certificado de deudas antes de firmar es barato y evita el problema.

Para recurrir hay que elegir bien la puerta, y esta es la confusión que más recursos tumba:

Reclamarle al ayuntamiento que su valor catastral es excesivo no sirve de nada: el ayuntamiento no lo ha fijado y no lo puede cambiar.

Lo que esta calculadora no hace, y por qué

Nuestra calculadora del IBI le pide el tipo de gravamen en vez de conocerlo. No es una limitación técnica, es una decisión: hay 8.131 ayuntamientos, cada uno con su ordenanza fiscal, revisada casi todos los años, y no existe un registro nacional de esos tipos que se pueda citar como fuente. Darle una cifra inventada sería peor que pedírsela, y su tipo viene impreso en el recibo.

Lo que sí hace la calculadora es comprobar que el tipo que usted introduce cabe dentro de lo que permiten los artículos 72.1, 72.3 y 72.5, aplicar la reducción del artículo 68 con su coeficiente correcto, y proyectarle la cuota de los nueve años, que es la parte que nadie más le va a enseñar.