Qué es el valor catastral, dónde consultarlo y qué impuestos dependen de él

Qué es, en una frase

El valor catastral es el valor administrativo que la Dirección General del Catastro asigna a cada inmueble. El artículo 22 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario lo define como el valor "determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario", e integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones¹.

No lo fija el propietario ni el mercado: sale de los datos que constan en el Catastro (superficie, uso, antigüedad, ubicación) aplicados a la ponencia de valores que cada municipio aprueba. Importa porque es la base de varios impuestos que usted paga cada año, empezando por el IBI.

Sus dos componentes: suelo y construcción

El valor catastral no es una cifra única. Son dos, y aparecen por separado:

• Valor catastral del suelo, la parte que corresponde al terreno.
• Valor catastral de la construcción, la parte que corresponde a lo edificado sobre él.

La suma de ambas es el valor catastral total. En un piso, el valor del suelo es la parte proporcional del solar que corresponde a su vivienda según su coeficiente de participación.

Esta separación no es un detalle contable. Decide, al menos, tres cosas distintas: la plusvalía municipal se calcula solo sobre el suelo, la imputación de rentas del IRPF se calcula sobre el total, y la amortización que puede deducirse un arrendador se calcula excluyendo el suelo. Las tres aparecen más abajo con su artículo. Si va a estimar la plusvalía, tome la cifra del suelo de su recibo del IBI y úsela en la calculadora de plusvalía municipal.

Cómo se fabrica la cifra, y por qué no es "la mitad del mercado"

Casi todas las páginas sobre este tema resumen el valor catastral como "aproximadamente la mitad del valor de mercado". La mitad sale de un coeficiente real, pero la frase se queda a medias, porque ese coeficiente no se aplica sobre lo que el lector cree y no se aplica igual a todos los inmuebles.

El artículo 23.2 del texto refundido prohíbe que el valor catastral supere el valor de mercado y ordena fijar, mediante orden del Ministro de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase¹. Esa orden es la Orden de 14 de octubre de 1998, y su apartado Segundo.2 describe la cadena completa²:

"se aplicará un coeficiente de relación al mercado (RM) de 0,5 al valor individualizado resultante de la Ponencia de valores. Dicho valor individualizado se obtendrá mediante la suma del valor del suelo en parcela y del valor de reposición de la construcción, corregidos ambos valores y su suma (...) y aplicando al resultado (...) sólo en el caso de fincas construidas, el coeficiente 1,40 de gastos y beneficios de promoción."

Léalo dos veces, porque el orden de las operaciones es lo que importa. El 0,5 no se aplica al valor de mercado: se aplica al valor individualizado que sale de la ponencia, y ese valor individualizado ya lleva incorporado un 1,40 cuando hay algo construido encima. El resultado es que:

Sobre la misma base corregida, una vivienda sale a siete décimas partes y un solar a la mitad. La regla que todo el mundo repite describe el segundo caso, no el primero.

Y hay una condición que casi nadie menciona: el apartado Segundo.3 de la misma Orden exige, para poder aplicar el RM de 0,5, que la ponencia afecte a la totalidad de los inmuebles urbanos del municipio y que haya sido aprobada con posterioridad al 27 de enero de 1993². En un municipio cuya ponencia total sea anterior a esa fecha, el coeficiente de este apartado no entra.

Una última pieza de contexto sobre la antigüedad del andamiaje: el apartado Primero de esa misma Orden fijó el módulo de valor M para 1999 en 110.000 pesetas por metro cuadrado (unos 661,11 €), y su disposición final primera lo mantiene en vigor "en tanto no se produzcan variaciones significativas en los valores de mercado" que justifiquen aprobar uno nuevo². La ficha de análisis del BOE de esa Orden no registra ninguna posterior que lo sustituya.

La ponencia de valores: quién decide su cifra y cada cuánto

La pregunta que sigue a "¿por qué mi valor catastral es este?" casi nunca se responde, y sin embargo tiene una respuesta en la ley.

La cifra individual de su inmueble se obtiene aplicando la ponencia de valores del municipio (artículo 24.1)¹. La ponencia recoge los criterios, módulos de valoración y planeamiento urbanístico necesarios para determinar el valor catastral, y se ajusta a las directrices de coordinación de valores (artículo 25.1). Puede ser total (todos los inmuebles de una clase), parcial (algunas zonas, polígonos o fincas) o especial (bienes de características especiales), según el artículo 26.2¹.

Quién la hace y cómo aparece, del artículo 27¹:

• La elabora la Dirección General del Catastro, no el ayuntamiento, aunque las ponencias totales y parciales se someten previamente a informe del ayuntamiento interesado.
• Los acuerdos de aprobación se publican por edicto en la sede electrónica del Catastro, que es también donde el propio Catastro publica el estado de las ponencias por municipio⁷.
• Y hay fecha límite: antes del 1 de julio del año en que se adopten si son totales, y antes del 1 de octubre si son parciales o especiales.

El plazo entre una revisión y la siguiente también está en la ley, y es el dato que explica por qué su valor catastral puede llevar dos décadas quieto. El artículo 28.3.a) dice que el procedimiento de valoración colectiva de carácter general "sólo podrá iniciarse una vez transcurridos, al menos, cinco años" desde la entrada en vigor de los valores anteriores y "se realizará, en todo caso, a partir de los 10 años desde dicha fecha"¹. Cinco años de suelo, diez años de mandato.

Cuando la revisión llega, los valores nuevos no se aplican el mismo año: el artículo 29.5 les da efectividad el 1 de enero del año siguiente a aquel en que se notifiquen¹.

Cada cuánto cambia: las dos vías de actualización

Entre una ponencia y la siguiente, el valor catastral se mueve por coeficientes, y el artículo 32 abre dos caminos que se excluyen entre sí¹.

Vía 1 (artículo 32.1). Las leyes de presupuestos generales del Estado actualizan los valores por coeficientes, que pueden ser distintos para cada grupo de municipios o para cada clase de inmueble. Es la vía automática, y la que explica por qué su recibo sube sin que nadie haya revisado su calle.

Vía 2 (artículo 32.2), y es la que sorprende: la pide el ayuntamiento. Un municipio puede solicitar que se actualicen los valores catastrales urbanos de su término, es decir, puede pedir que suba la base imponible de sus vecinos. Tiene tres condiciones acumulativas y un calendario estricto:

1. Que hayan pasado al menos cinco años desde la entrada en vigor de los valores de la última valoración colectiva general.
2. Que se pongan de manifiesto diferencias sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron de base, y que afecten de modo homogéneo a todo el municipio.
3. Que la solicitud se comunique al Catastro antes del 31 de mayo del ejercicio anterior a aquel para el que se piden los coeficientes.

El Ministerio aprecia si se cumplen y publica en el BOE, antes del 30 de septiembre de cada ejercicio, la relación de municipios concretos en los que se aplicarán. Y el último párrafo cierra el círculo: aplicar la vía 2 excluye los coeficientes de la vía 1.

De modo que si quiere saber si su valor catastral va a moverse el año que viene, el documento que hay que mirar no es la ley de presupuestos, sino esa orden ministerial de septiembre y si su municipio está en la lista.

Dónde consultarlo, y por qué le piden identificarse

Tres sitios, de más rápido a más completo:

1. El recibo del IBI. Lo desglosa en suelo y construcción. Es la vía más rápida y la que necesita para la plusvalía.
2. La Sede Electrónica del Catastro. Identificándose con certificado digital o Cl@ve puede ver todos los datos de sus inmuebles³.
3. La escritura de compraventa, que en muchos casos recoge el valor catastral vigente en la fecha de la operación.

La identificación no es un capricho administrativo. El artículo 51 del texto refundido enumera los datos protegidos del Catastro y el valor catastral está en la lista por su nombre, junto con los valores del suelo y de la construcción de cada inmueble individualizado¹. Por eso puede consultar sin identificarse la superficie o el uso de cualquier finca a partir de su referencia catastral, y no puede consultar lo que vale para el Catastro la casa de su vecino.

Valor catastral, valor de referencia y valor de mercado

Son tres cifras distintas y confundirlas cuesta dinero:

El valor de referencia es el más reciente de los tres y el que más confusión genera: existe desde 2022, se calcula a partir de precios de compraventas reales ante notario y no modifica el valor catastral. Si compra o hereda un inmueble, es el valor de referencia el que marca la base mínima por la que tributar, aunque haya pagado menos.

Los dos coeficientes están en dos órdenes distintas y esa es toda la distancia entre las dos cifras: el valor catastral lleva el RM de 0,5 de la Orden de 1998, y el valor de referencia lleva un factor de minoración de 0,9. Nueve décimas partes contra la mitad, sobre magnitudes distintas.

Y una advertencia sobre la sentencia que quizá haya leído. En febrero de 2026 el Tribunal Constitucional desestimó la cuestión de inconstitucionalidad planteada contra el régimen del valor de referencia⁴. Esa sentencia es sobre el valor de referencia, no sobre el valor catastral: los preceptos examinados son los del impuesto de transmisiones y la disposición final tercera del texto refundido del Catastro. No dice nada sobre cómo se determina el valor catastral ni sobre las ponencias de valores.

Qué impuestos dependen del valor catastral

IBI. Es directamente su base imponible: el ayuntamiento aplica su tipo sobre el valor catastral. Si el municipio ha hecho una valoración colectiva general, la base liquidable arrastra además una reducción que se agota en nueve años, que es la razón de que el recibo suba con el tipo y el valor quietos. Está modelada en la calculadora del IBI.

Plusvalía municipal. Solo la parte del suelo, y solo en el método objetivo de cálculo.

ICIO. No depende del valor catastral, y conviene decirlo aquí porque la obra que sube ese valor es la misma que devenga este impuesto. El ICIO se calcula sobre el coste de ejecución material de la obra, no sobre el inmueble, de modo que declarar una obra produce dos consecuencias distintas: un impuesto que se paga una vez sobre lo que cuesta construir, y una alteración catastral que sube el IBI de todos los años siguientes.

IRPF, imputación de rentas inmobiliarias. El artículo 85.1 de la Ley del IRPF imputa como renta el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % cuando los valores del municipio hayan sido revisados mediante una valoración colectiva de carácter general que haya entrado en vigor "en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores"⁵. Esa ventana se desliza con el año, así que el 1,1 % caduca.

Ese mismo artículo trae un tercer caso que casi ninguna página recoge y que es justamente el que necesita quien acaba de comprar: si a la fecha de devengo el inmueble carece de valor catastral, o este no ha sido notificado al titular, el porcentaje es el 1,1 % y se aplica sobre el 50 % del mayor entre el valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos y el precio o valor de adquisición⁵. No tener la cifra no le libra del impuesto: la ley le pone una en su lugar. Quedan fuera de la imputación la vivienda habitual, el suelo no edificado y los inmuebles en construcción. La misma regla decide lo que paga un propietario no residente, que la declara con el modelo 210 en vez de en el IRPF.

IRPF, alquiler: aquí es el reparto suelo/construcción el que decide. El artículo 14.2.a) del Reglamento del IRPF permite deducir cada año hasta el 3 % sobre el mayor de dos magnitudes, el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, "sin incluir en el cómputo el del suelo". Y su segundo párrafo resuelve el caso normal, que es no saber cuánto de lo que pagó era suelo: "Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año"⁶. Es decir, el reparto entre suelo y construcción de su valor catastral es la proporción que decide qué parte del precio que usted pagó puede amortizar.

Un ejemplo con números reales

Un piso cuya ponencia da un valor del suelo en parcela de 60.000 € y un valor de reposición de la construcción, ya corregido, de 90.000 €. La suma corregida son 150.000 €.

El valor catastral es 105.000 €, es decir el 0,70 de la base corregida. El mismo solar sin nada encima, con su valor de suelo corregido de 60.000 €, no recibe el 1,40 y sale a 30.000 €.

Qué cuesta esa cifra al año, suponiendo un reparto de 42.000 € de suelo y 63.000 € de construcción:

• IBI a un tipo del 0,66 %: 693,00 €.
• Imputación de rentas si es una segunda vivienda: 1.155,00 € de renta al 1,1 %, o 2.100,00 € al 2 % si al municipio se le ha pasado la ventana de diez años. La misma casa, casi el doble de renta declarada, y lo único que cambia es la antigüedad de la ponencia.
• Amortización si lo alquila y lo compró por 240.000 €: el mayor de las dos magnitudes es el coste de adquisición, cuyo suelo se desconoce, así que se prorratea con el reparto catastral (63.000 / 105.000 = 0,60). Base amortizable 144.000 € y deducción anual de 4.320,00 €. Por la rama del valor catastral habrían sido 63.000 € x 3 % = 1.890,00 €.

Si cree que su valor catastral está mal

Aquí es donde conviene ir con el calendario delante, porque el plazo es corto y la ley lo dice en un sitio que no es obvio.

Un mes, y no cuatro. El artículo 29.7 fija en un mes el plazo para interponer el recurso de reposición o la reclamación económico-administrativa contra la notificación de valores, y define de qué día se cuenta según cómo le hayan notificado¹.

Recurrir no suspende nada. Tanto el artículo 27.4, para la ponencia, como el artículo 29.6, para su valor individual, dicen lo mismo: la interposición de la reclamación no suspende la ejecutoriedad del acto¹. Mientras discute, paga.

Y la notificación puede darse por hecha sin que usted lea nada. Cuando no se le puede notificar por causas no imputables a la Administración, el artículo 29.4.b) permite publicar un anuncio en el BOE con la relación de titulares pendientes, y la comparecencia debe producirse en el plazo de diez días desde el siguiente a esa publicación; transcurridos, "la notificación se entenderá producida a todos los efectos legales"¹. Para las personas jurídicas la comparecencia electrónica es obligatoria y el acto está disponible en la sede durante el mes de noviembre del año de aprobación de la ponencia (artículo 29.2).

Además del recurso, y con otro calendario, puede pedir la subsanación de discrepancias cuando los datos físicos no coinciden con la realidad (superficie, uso, antigüedad). Un valor catastral demasiado alto no es solo un IBI más caro: arrastra la plusvalía, la imputación de rentas y, si alquila, su amortización.

Esta información es educativa y no constituye asesoramiento fiscal. Para un caso concreto, consulte con la Dirección General del Catastro, con su ayuntamiento o con un asesor fiscal.