Calculadora de usufructo
Cuánto vale el usufructo de un bien y cuánto la nuda propiedad, con la escala que aplican el ITP y el impuesto de sucesiones.
Regla aplicada: 89 menos la edad, entre el 10 % y el 70 % (artículo 41.2).
| Impuesto | Usufructo | Valor del usufructo | Valor de la nuda propiedad |
|---|---|---|---|
| ITP (compra) | 14 % | 42.000,00 € | 258.000,00 € |
| ISD (herencia o donación) | 14 % | 42.000,00 € | 258.000,00 € |
- Los dos impuestos dan la misma cifra: la escala de la edad es idéntica en el ITP y en el impuesto de sucesiones y donaciones.
- El valor del bien no lo elige usted. Para un inmueble, el artículo 10.2 del texto refundido del ITP toma el valor de referencia del Catastro, y sólo el precio o el valor declarado si son mayores.
- Renunciar a un usufructo ya aceptado no lo deshace: los artículos 41.6 del reglamento del ITP y 51.6 del reglamento del ISD lo tratan como una donación al nudo propietario.
- La regla de valoración es estatal y no está cedida: el artículo 48.1 de la Ley 22/2009 enumera lo que las comunidades pueden cambiar en el impuesto de sucesiones y donaciones (reducciones, tarifa, coeficientes y bonificaciones) y la valoración no está en esa lista. El porcentaje es el mismo en las quince comunidades de régimen común, a diferencia de la legítima.
- Navarra y el País Vasco tienen sus propias normas por convenio y concierto, y quedan fuera de este cálculo.
Cambiar el usufructuario o el derecho
El uso y la habitación no son un usufructo más barato: los artículos 41.8 del reglamento del ITP y 50 del reglamento del ISD aplican la misma escala a una base recortada al 75 % del valor del bien.
Estimación educativa según las reglas de valoración estatales. No constituye asesoramiento fiscal ni jurídico.
No se calcula el valor de mercado del bien, ni el precio que ofrezca un comprador de nuda propiedad, ni el tipo medio efectivo del impuesto de sucesiones.
Qué es el usufructo y qué queda en la nuda propiedad
El artículo 467 del Código Civil lo define como el derecho «a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia». Dos palabras de esa frase hacen todo el trabajo: ajenos, porque la propiedad sigue siendo de otro, y disfrutar, porque el usufructuario usa la cosa y cobra sus frutos. Lo que le queda al propietario es la nuda propiedad: la titularidad sin el disfrute. El artículo 469 permite constituirlo a favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente, por tiempo cierto o de por vida, y el artículo 513 enumera las siete formas en que se extingue, empezando por la muerte del usufructuario y terminando por la prescripción. Mientras dura, el valor del bien está partido en dos, y la ley dice exactamente en qué proporción.
La escala de la edad, y por qué el «89 menos la edad» no está escrito en ninguna norma
Los artículos 10.5.a) del texto refundido del ITP, 41.2 de su reglamento, 26.a) de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y 49.b) de su reglamento dicen lo mismo con las mismas palabras: el usufructo vitalicio vale el 70 % del valor total «cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorando, a medida que aumenta la edad, en la proporción de un 1 por 100 menos por cada año más, con el límite mínimo del 10 por 100». De ahí sale el 89 menos la edad que todo el mundo cita, porque 70 más 19 son 89. La diferencia entre la regla y su forma corta importa en los dos extremos. A los diecinueve años el usufructo todavía vale el 70 %, no el 70 que daría restar; y a los setenta y nueve ya vale el 10 %, de modo que a partir de esa edad sumar años no cambia nada. La nuda propiedad es simplemente el resto: si el usufructo vale catorce puntos, ella vale ochenta y seis.
El usufructo temporal se mide en años completos, y medio año no vale la mitad
Cuando el usufructo tiene plazo cierto, el artículo 41.1 del reglamento del ITP y el 49.a) del de sucesiones lo valoran «en razón del 2 por 100 por cada período de un año, sin exceder del 70 por 100». Así que treinta y cinco años agotan la escala y un plazo mayor no vale más. Y hay una frase que casi nadie reproduce: «No se computarán las fracciones de tiempo inferiores al año, si bien el usufructo por tiempo inferior a un año se computará en el 2 por 100». Un usufructo de seis meses vale el 2 %, y uno de dieciocho meses vale también el 2 %, porque el año y medio tiene un solo año completo. Hay además un caso mixto, el usufructo vitalicio con tope de años, y el artículo 41.4 no da para él una fórmula sino una elección: a la nuda propiedad se le atribuye, de las dos reglas, «aquella que le atribuya menor valor», lo que deja al usufructo el mayor de los dos porcentajes.
Los dos impuestos dan respuestas opuestas cuando el usufructuario es una empresa
Para una persona la escala es idéntica en los dos impuestos, y eso ya es la respuesta a la pregunta de si cambia algo heredar en lugar de comprar. Para una entidad no. El artículo 41.3 del reglamento del ITP dice que un usufructo a favor de una persona jurídica constituido «por plazo superior a treinta años o por tiempo indeterminado se considerará fiscalmente como transmisión de plena propiedad sujeta a condición resolutoria»: el cien por cien. El artículo 49.d) del reglamento de sucesiones aplica en cambio las reglas del usufructo temporal «sin que, en ningún caso, pueda computarse para el usufructo un valor superior al 60 por 100», y ese mismo tope rige cuando la duración es indeterminada. Cuarenta puntos de diferencia sobre el mismo contrato. Las dos reglas coinciden exactamente en treinta años, porque el 2 % por año da justo el 60 %, y ese umbral no es casual: el artículo 515 del Código Civil prohíbe constituir un usufructo a favor de una corporación o sociedad por más de treinta años.
Cuando el usufructo se extingue, cada impuesto mira a un lado distinto del tiempo
Al morir el usufructuario o al vencer el plazo, el nudo propietario pasa a ser propietario pleno y paga por la parte que no liquidó en su día. El artículo 14.1 del texto refundido lo enuncia y el artículo 42.2 del reglamento lo concreta: el porcentaje pendiente «se aplicará sobre el valor que tuvieren los bienes en el momento de la consolidación del dominio y por el tipo de gravamen que estuviese vigente en este momento». El impuesto de sucesiones hace lo contrario. El artículo 51.2 de su reglamento obliga al primer nudo propietario a pagar «sobre la base del valor atribuido al mismo en su constitución» y con el mismo tipo medio efectivo de la desmembración. Así que el ITP mira el valor de hoy y el tipo de hoy, y el impuesto de sucesiones mira los de entonces. Y hay una segunda regla que se olvida: si la consolidación no viene del plazo ni de la muerte del usufructuario sino de otro negocio jurídico, los artículos 42.3 y 51.4 exigen la mayor de las dos liquidaciones, no la que corresponda al negocio nuevo.
Ejemplo práctico
Ejemplo, y es el estado inicial de la calculadora. Un piso de 300.000 euros y una viuda de 75 años que conserva el usufructo. La escala del artículo 41.2 da 89 menos 75, es decir catorce puntos: el usufructo vale 42.000 euros y la nuda propiedad 258.000, y las dos cifras suman el piso. Los dos impuestos coinciden porque la usufructuaria es una persona. Si el usufructo fuera de una sociedad por cuarenta años, el ITP vería una transmisión de plena propiedad por 300.000 euros y el impuesto de sucesiones se pararía en el 60 %, es decir 180.000 euros: ciento veinte mil euros de diferencia sobre el mismo contrato. Y años después, al morir ella, el hijo que tenía la nuda propiedad paga por los catorce puntos que quedaron pendientes: si el piso se desmembró valiendo 200.000 euros y hoy vale 500.000, la base es de 95.000 euros si aquello fue una compra y de 38.000 si fue una herencia, sobre exactamente los mismos hechos.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el valor del usufructo?
¿Cuánto vale la nuda propiedad?
¿Cambia el cálculo según la comunidad autónoma?
He heredado la nuda propiedad de un piso. ¿Pagaré otra vez cuando muera el usufructuario?
¿Y si compré la nuda propiedad en lugar de heredarla?
¿Qué valor del inmueble hay que usar?
¿Puede una empresa ser usufructuaria?
Soy usufructuario y quiero renunciar para que mi hijo tenga el piso entero. ¿Sale gratis?
¿El derecho de uso y habitación se valora igual?
¿Y si el usufructo es para dos personas, o va pasando de una a otra?
Calculadoras y lecturas relacionadas
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Fuentes
- Texto refundido de la Ley del ITP y AJD (RDLeg 1/1993): artículo 10.5.a) y b) (la valoración del usufructo temporal y vitalicio, la nuda propiedad y los derechos de uso y habitación), artículo 10.2 (el valor de referencia como base de un inmueble) y artículo 14.1 (la consolidación del dominio) · Boletín Oficial del Estado
- Reglamento del ITP y AJD (RD 828/1995): artículo 41 (usufructo, uso y habitación, con la regla del año completo, la persona jurídica, los usufructos sucesivos y la renuncia) y artículo 42 (consolidación del dominio, con el valor y el tipo que se aplican) · Boletín Oficial del Estado
- Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: artículo 26 (usufructo y otras instituciones, incluida la extinción con el tipo medio efectivo de la desmembración) · Boletín Oficial del Estado
- Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (RD 1629/1991): artículo 49 (la valoración, con el tope del 60 % para la persona jurídica), artículo 50 (uso y habitación), artículo 51 (reglas especiales, el tipo medio efectivo y la consolidación) y artículo 52 · Boletín Oficial del Estado
- Código Civil: artículos 467 (qué es el usufructo), 469 (cómo se constituye), 513 (las siete causas de extinción) y 515 (el tope de treinta años a favor de una corporación o sociedad) · Boletín Oficial del Estado
- Ley 22/2009 de financiación de las Comunidades Autónomas: artículo 48 (el alcance de las competencias normativas cedidas en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que no incluye la valoración) · Boletín Oficial del Estado
Autor: Thorben Rasmus Idel · Revisado por: Nahar Geva · Última revisión: