Nuda propiedad: qué es y cuánto vale

La respuesta corta

La nuda propiedad es la titularidad de un bien sin el derecho a disfrutarlo. Ese derecho lo tiene el usufructuario, que usa la cosa y cobra sus rentas¹.

El reparto del valor entre los dos no lo deciden las partes: lo fija la ley. En un usufructo vitalicio vale el 70 % del bien por debajo de veinte años, un punto menos por cada año más y nunca menos del 10 %². La nuda propiedad es el resto.

Dos derechos sobre una misma cosa

El artículo 467 del Código Civil define el usufructo como el derecho «a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia»¹. Dos palabras de esa frase hacen todo el trabajo. Ajenos, porque la propiedad sigue siendo de otro. Y disfrutar, porque lo que el usufructuario recibe es el uso y los frutos: puede vivir en el piso o alquilarlo y quedarse la renta.

Lo que le queda al propietario se llama nuda propiedad, y la palabra nuda es literal: la titularidad desnuda, sin el disfrute. Puede vender su derecho, aparece como titular en el Registro y heredará el pleno dominio cuando el usufructo acabe, pero mientras tanto no puede usar el bien.

El artículo 469 permite constituirlo a favor de una o varias personas, «simultánea o sucesivamente», y «desde o hasta cierto día, puramente o bajo condición»¹. El artículo 513 enumera las siete formas en que se extingue: la muerte del usufructuario, el vencimiento del plazo o la condición resolutoria, la reunión de los dos derechos en una misma persona, la renuncia, la pérdida total de la cosa, la resolución del derecho de quien lo constituyó y la prescripción¹.

La escala de la edad, que no está escrita como todo el mundo la cita

Cuatro normas dicen exactamente lo mismo con las mismas palabras: el artículo 10.5.a) del texto refundido del ITP, el artículo 41.2 de su reglamento, el artículo 26.a) de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y el artículo 49.b) del reglamento de éste²⁴. El usufructo vitalicio vale el 70 % del valor total

«cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorando, a medida que aumenta la edad, en la proporción de un 1 por 100 menos por cada año más, con el límite mínimo del 10 por 100 del valor total».

De ahí sale el 89 menos la edad que repite todo el mundo, porque 70 más 19 son 89. Pero el 89 no aparece en ninguna de las cuatro normas, y la diferencia entre la regla y su forma corta importa en los dos extremos.

A los diecinueve el usufructo todavía vale el 70 %, porque la norma dice «menos de veinte». Y a los setenta y nueve ya está en el suelo del 10 %, de manera que a partir de esa edad sumar años no cambia nada: el usufructo de una persona de 80 y el de una de 95 valen lo mismo.

La nuda propiedad no tiene cálculo propio. El artículo 41.4 la define como «la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes»⁴, así que las dos partes suman siempre el bien entero.

El usufructo temporal se mide en años completos

Cuando el usufructo tiene plazo cierto en lugar de durar una vida, la escala es otra: el 2 % por cada período de un año, sin exceder del 70 %². Treinta y cinco años agotan la escala, y un plazo mayor no vale más.

Y hay una frase que casi ninguna guía reproduce. El artículo 41.1 del reglamento añade que «no se computarán las fracciones de tiempo inferiores al año, si bien el usufructo por tiempo inferior a un año se computará en el 2 por 100»⁴. Esto tiene dos consecuencias que sorprenden:

• un usufructo de seis meses vale el 2 %, no el 1 %;
• un usufructo de dieciocho meses vale también el 2 %, porque el año y medio contiene un solo año completo.

Existe además un caso mixto, el usufructo vitalicio con un tope de años, y para él el artículo 41.4 no da una fórmula sino una elección: la nuda propiedad se valora aplicando, de las dos reglas, «aquella que le atribuya menor valor»⁴. Como es el complemento del usufructo, eso deja a éste el mayor de los dos porcentajes.

La misma escala en toda España

Es habitual leer que en materia de herencias «cada comunidad tiene sus reglas», y en muchas cosas es cierto. En ésta no.

El artículo 48.1 de la Ley 22/2009 enumera las competencias normativas que las comunidades autónomas pueden asumir en el impuesto de sucesiones y donaciones, y son cuatro: las reducciones de la base imponible, la tarifa del impuesto, las cuantías y coeficientes del patrimonio preexistente, y las deducciones y bonificaciones de la cuota⁷. La valoración de los derechos no está en esa lista.

Así que el porcentaje del usufructo es idéntico en las quince comunidades de régimen común, mientras que lo que sí cambia de una a otra es el tipo y las bonificaciones que se aplican después. Merece la pena decirlo en voz alta porque en la legítima ocurre justo lo contrario: allí hay siete legislaciones civiles distintas y la respuesta depende de la vecindad civil del causante. Navarra y el País Vasco tienen normas propias por convenio y concierto, y quedan fuera.

Cuando el usufructuario es una empresa, los dos impuestos se separan

Para una persona la escala es la misma en el ITP y en el impuesto de sucesiones, y eso ya contesta a la pregunta de si cambia algo heredar en lugar de comprar. Para una entidad no.

El artículo 41.3 del reglamento del ITP dice que un usufructo a favor de una persona jurídica constituido «por plazo superior a treinta años o por tiempo indeterminado se considerará fiscalmente como transmisión de plena propiedad sujeta a condición resolutoria»⁴: el cien por cien del valor.

El artículo 49.d) del reglamento del impuesto de sucesiones aplica en cambio las reglas del usufructo temporal «sin que, en ningún caso, pueda computarse para el usufructo un valor superior al 60 por 100», y ese mismo tope rige cuando la duración es indeterminada⁶.

Sobre un local de 300.000 euros cedido en usufructo a una sociedad durante cuarenta años, eso son 300.000 euros de base por una vía y 180.000 por la otra: cuarenta puntos de diferencia sobre el mismo contrato. Las dos reglas coinciden exactamente en treinta años, porque el 2 % por año da justo el 60 %, y ese umbral no es casual: el artículo 515 del Código Civil prohíbe constituir un usufructo a favor de «un pueblo o corporación o sociedad por más de treinta años»¹.

El día en que el usufructo se extingue

Al morir el usufructuario o al vencer el plazo, el nudo propietario pasa a ser propietario pleno sin comprar nada. Pero queda una liquidación pendiente, porque en su día sólo se gravó la parte correspondiente a la nuda propiedad. Es lo que se llama consolidación del dominio, y el artículo 14.1 del texto refundido la enuncia: «el nudo propietario tributará por este impuesto atendiendo al valor del derecho que ingrese en su patrimonio»³.

Lo interesante es qué valor, y ahí las dos normas miran a lados opuestos del tiempo.

El artículo 42.2 del reglamento del ITP dice que el porcentaje «se aplicará sobre el valor que tuvieren los bienes en el momento de la consolidación del dominio y por el tipo de gravamen que estuviese vigente en este momento»⁴. El artículo 51.2 del reglamento del impuesto de sucesiones obliga al primer nudo propietario a pagar «sobre la base del valor atribuido al mismo en su constitución» y con el mismo tipo medio efectivo de la desmembración⁶.

Sobre un piso que se desmembró valiendo 200.000 euros y hoy vale 500.000, con catorce puntos pendientes, la base de la consolidación son 70.000 euros por la vía del ITP y 28.000 por la del impuesto de sucesiones, sobre exactamente los mismos hechos.

Y hay una segunda regla que se olvida. Si la consolidación no viene del plazo ni de la muerte del usufructuario sino de otro negocio jurídico, los artículos 42.3 y 51.4 exigen la mayor de las dos liquidaciones, no la que corresponda al negocio nuevo⁴⁶.

Un ejemplo con números reales

Un piso valorado en 300.000 euros. Al morir el padre, la madre de 75 años conserva el usufructo vitalicio y el hijo recibe la nuda propiedad.

La escala da 89 menos 75, es decir catorce puntos:

• usufructo de la madre: 42.000 euros
• nuda propiedad del hijo: 258.000 euros

Las dos cifras suman el piso, porque la nuda propiedad es la diferencia y no un cálculo aparte. El hijo liquida el impuesto de sucesiones sobre 258.000 euros, no sobre 300.000.

Años después la madre fallece y el hijo pasa a ser propietario pleno. Los catorce puntos que quedaron pendientes se liquidan entonces. Si el piso se hubiera adquirido por compra y hoy valiera 500.000 euros, la base sería de 70.000; como fue una herencia, se toma el valor de la constitución y la base es de 28.000 euros.

Si en lugar de la madre el usufructo fuera de una sociedad y durase cuarenta años, el ITP vería una transmisión de plena propiedad por los 300.000 euros completos y el impuesto de sucesiones se pararía en el 60 %, 180.000 euros.

Puede reproducir cualquiera de estos casos con sus propias cifras en la calculadora de usufructo.

Una advertencia sobre el valor de partida

El porcentaje se aplica a un valor, y ese valor tampoco lo eligen las partes. Desde la reforma de la Ley 11/2021, el artículo 10.2 del texto refundido del ITP toma como base de un inmueble el valor de referencia del Catastro a la fecha del devengo, y sólo si el valor declarado o el precio pactado son superiores se toma la mayor de esas magnitudes³.

Y por último, una salida que parece gratis y no lo es. Los artículos 41.6 del reglamento del ITP y 51.6 del de sucesiones dicen lo mismo palabra por palabra: «la renuncia de un usufructo ya aceptado, aunque sea pura y simple, se considerará a efectos fiscales como donación del usufructuario al nudo propietario»⁴⁶. Aceptar y luego renunciar no deshace nada: crea un segundo hecho imponible.