Valor de referencia del Catastro: qué es y a qué afecta

Qué es el valor de referencia y de dónde sale

El valor de referencia es un importe en euros que la Dirección General del Catastro calcula para cada inmueble, todos los años, sin que nadie lo pida y sin notificárselo a su titular.

La disposición final tercera de la Ley del Catastro Inmobiliario describe la cadena completa. El Catastro recibe los precios de todas las compraventas de inmuebles que se firman ante notario. Con ellos elabora un informe anual del mercado inmobiliario y un mapa de valores que divide España en ámbitos territoriales homogéneos de valoración, y a cada ámbito le asigna módulos de valor medio de los productos inmobiliarios representativos. Después, una resolución anual concreta los elementos precisos para aplicar esos módulos a cada inmueble según sus características catastrales.

La ley añade un límite expreso: el valor de referencia no puede superar el valor de mercado. Para garantizarlo, una orden ministerial fija un factor de minoración. La vigente es la Orden HFP/1104/2021, que lo establece en 0,9 tanto para los inmuebles urbanos como para los rústicos. Es decir, el sistema apunta deliberadamente al 90 % del valor medio de mercado del producto inmobiliario, no al 100 %.

Los valores de 2026 salen de dos resoluciones del Catastro de 27 de octubre de 2025, una para inmuebles urbanos y otra para rústicos sin construcciones, anunciadas en el BOE del 16 de diciembre de 2025 y consultables desde el 1 de enero de 2026.

En qué se diferencia del valor catastral

Esta es la confusión más extendida, y la ley la resuelve de una forma que sorprende: el artículo 3.1 de la Ley del Catastro Inmobiliario enumera las características de la descripción catastral de un inmueble y menciona el valor de referencia y el valor catastral como dos características distintas. No son dos nombres de lo mismo. Su inmueble tiene las dos, y suelen ser muy diferentes.

El coeficiente de relación al mercado de 0,5 del valor catastral procede de la Orden de 14 de octubre de 1998 y se aplica al valor individualizado que resulta de la ponencia. El factor de minoración de 0,9 del valor de referencia procede de la orden de 2021. Conviene el matiz, porque el 0,5 no es el factor efectivo: el apartado Segundo.2 de esa Orden mete dentro del valor individualizado un coeficiente 1,40 de gastos y beneficios de promoción solo en el caso de fincas construidas, así que sobre la base corregida el valor catastral de una vivienda sale al 0,70 y el de un solar al 0,50. La cadena completa está en qué es el valor catastral. Y además el valor catastral parte de una ponencia que puede tener veinte años. Ahí está toda la distancia entre las dos cifras.

Si le interesa la otra mitad de la historia, la explicamos en detalle en qué es el valor catastral. Y para localizar cualquiera de los dos necesita antes la referencia catastral del inmueble.

Qué impuestos usan el valor de referencia

Desde la reforma de la Ley 11/2021 el valor de referencia es la base imponible de dos impuestos, y solo de dos:

• ITP y AJD, al comprar un inmueble de segunda mano. El artículo 10.2 de su texto refundido dice que el valor del inmueble será el valor de referencia a la fecha de devengo. Nuestra calculadora de ITP trabaja ya con esa regla y con el tipo de cada comunidad autónoma.
• Impuesto de sucesiones y donaciones, al heredar o recibir en donación. El artículo 9.3 de la Ley 29/1987 usa exactamente la misma fórmula, y así lo aplica nuestra calculadora del impuesto de sucesiones.

Hay un tercer efecto que casi nadie menciona y que juega a su favor. El artículo 36 de la Ley del IRPF establece que, en las adquisiciones a título lucrativo, el valor de adquisición es el que resulte de las normas del impuesto de sucesiones y donaciones, con el límite del valor de mercado. Como ese valor es el valor de referencia, un valor de referencia alto encarece hoy la herencia y a la vez eleva su valor de adquisición, de modo que reduce la ganancia patrimonial el día que venda el inmueble heredado. El mismo número corta en dos direcciones.

En el Impuesto sobre el Patrimonio, el artículo 10.Uno de la Ley 19/1991 computa los inmuebles por el mayor de tres valores: el catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, y el precio o valor de adquisición. La Ley 11/2021 añadió ahí las palabras «determinado o». El artículo no dice si el valor de referencia de un inmueble que nunca se ha transmitido es una de esas tres magnitudes, así que en ese punto conviene consultar con un asesor antes de dar por hecha una respuesta.

Dónde no entra: el IBI, cuya base imponible es el valor catastral por el artículo 65 de la Ley de Haciendas Locales, y la plusvalía municipal, que se calcula sobre el valor catastral del suelo. Ni el recibo del IBI ni la plusvalía municipal cambian porque cambie el valor de referencia.

La regla asimétrica que decide su base imponible

Los dos artículos, el 10.2 del ITP y el 9.3 de sucesiones, funcionan en una sola dirección, y esa asimetría es lo único que hay que recordar:

• Si el precio o el valor declarado es menor que el valor de referencia, la base imponible es el valor de referencia. Pagará impuesto sobre un valor superior al que ha pagado por la vivienda.
• Si el precio o el valor declarado es mayor, la base imponible es la mayor de esas magnitudes. El valor de referencia no le rebaja nada.

Entre los dos impuestos hay un matiz que conviene tener claro. En el ITP la comparación se hace contra tres magnitudes: el valor declarado, el precio o contraprestación pactada, o ambos. En sucesiones y donaciones, donde no hay precio, la comparación es solo contra el valor declarado por los interesados.

Ejemplo con números reales

Compra usted un piso en Andalucía por 200.000 euros. El valor de referencia del Catastro para 2026 es de 230.000 euros. El tipo general del ITP en Andalucía es del 7 % (artículo 41 de la Ley 5/2021).

• Base imponible: 230.000 euros, porque el precio pagado es menor que el valor de referencia.
• ITP: 7 % de 230.000 = 16.100 euros.
• Si la base hubiera sido el precio: 7 % de 200.000 = 14.000 euros.

La diferencia es de 2.100 euros de impuesto sobre una operación en la que usted no ha pagado ni un euro más. Y la aritmética se invierte si compra por 250.000 euros: entonces la base son los 250.000, no los 230.000, y el impuesto sube a 17.500 euros.

Ese cálculo es exactamente el que hace la calculadora de ITP, que le informa además de qué magnitud ha fijado la base.

Qué pasa si su inmueble no tiene valor de referencia

No todos lo tienen. Las resoluciones anuales del Catastro cubren los inmuebles urbanos y los rústicos sin construcciones, y los propios anuncios del BOE lo dicen con una condición expresa: el valor de referencia será la base imponible «siempre que tengan valor de referencia». Un rústico con una edificación, por ejemplo, se queda normalmente fuera.

Para ese caso, tanto el artículo 10.2 del ITP como el artículo 9.3 de sucesiones tienen el mismo tercer párrafo. Cuando no exista valor de referencia, o el Catastro no pueda certificarlo, la base imponible será la mayor de estas magnitudes: el valor declarado, el precio pactado o el valor de mercado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. Se vuelve, en la práctica, al régimen anterior a 2022.

Cómo consultar el valor de referencia

Se consulta en la Sede Electrónica del Catastro, en el servicio «Consulta de valor de referencia», que permite elegir el ejercicio desde 2022 hasta 2026. El acceso exige identificarse con certificado electrónico, DNI electrónico o Cl@ve.

Hay dos alternativas al trámite electrónico:

1. Las Gerencias del Catastro, con cita previa por la Línea Directa del Catastro, según el anuncio del BOE de diciembre de 2025.
2. La certificación del valor de referencia, que es el documento a aportar si necesita acreditarlo ante la Administración tributaria.

La ley precisa que estos valores no tienen la condición de datos de carácter personal y que pueden consultarse de forma permanente. Los del ejercicio en curso están disponibles desde el 1 de enero.

Conviene consultarlo antes de firmar, no después. El valor que cuenta es el vigente a la fecha de devengo, y saberlo con antelación es lo que le permite presupuestar el impuesto de la compra sin sorpresas.

Cómo impugnarlo si le perjudica

Aquí hay una trampa procedimental que cuesta dinero. La resolución anual del Catastro es recurrible en el plazo de un mes desde su publicación, pero eso no le sirve a un comprador. El Tribunal Constitucional lo dice sin rodeos en la sentencia 13/2026: quien va a adquirir un inmueble no solo carece de interés, sino también de legitimación para impugnar esa resolución.

La vía útil es la que fijan el artículo 10.3 del ITP y el artículo 9.4 de sucesiones, y son solo dos puertas:

1. Solicitar la rectificación de la autoliquidación que ya presentó, impugnando en ella el valor de referencia.
2. Recurrir la liquidación que le practique la Administración tributaria.

En ambos casos la Administración no decide sola. Resuelve previo informe de la Dirección General del Catastro, que la ley califica de preceptivo y vinculante cuando la impugnación llega por la rectificación de la autoliquidación o por el recurso de reposición, y de preceptivo cuando llega por una reclamación económico-administrativa. Ese informe debe motivar el valor ratificado o corregido citando la resolución de la que procede, los módulos de valor medio y los factores de minoración aplicados.

Merece la pena saber también qué no hay: la tasación pericial contradictoria. Como la base imponible es un valor fijado por ley y no una comprobación de valores, ese instrumento no está disponible en este régimen.

El Tribunal Constitucional ya se ha pronunciado

Durante cuatro años, cualquier texto sobre el valor de referencia terminaba diciendo que el sistema estaba pendiente de resolución judicial. Ya no.

El Pleno del Tribunal Constitucional, en la sentencia 13/2026, de 12 de febrero de 2026 (publicada en el BOE de 19 de marzo), desestimó la cuestión de inconstitucionalidad que el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía había planteado sobre el artículo 10 del ITP y la disposición final tercera de la Ley del Catastro, por posible vulneración del principio de capacidad económica del artículo 31.1 de la Constitución. El sistema es constitucional.

Del razonamiento hay tres cosas que le afectan como contribuyente:

• El valor de referencia opera como una presunción que admite prueba en contrario. La carga de probar que no se corresponde con el mercado es suya, y el Tribunal considera que eso es admisible porque no estamos en un ámbito sancionador.
• El Tribunal enumera cuatro fases administrativas en las que se puede corregir el valor sin acudir a los tribunales: la solicitud de rectificación de la autoliquidación, el trámite de alegaciones a la propuesta de liquidación, el recurso de reposición y la reclamación económico-administrativa.
• Si el anterior propietario no comunicó al Catastro una alteración del inmueble y por eso está sobrevalorado, el comprador no tiene que cargar con ese error: el Tribunal afirma expresamente su derecho a ajustar la valoración a las características reales del bien adquirido.