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Calculadora de arras

Qué cuesta echarse atrás de una compraventa, y por qué la misma cantidad significa tres cosas distintas según lo que ponga su contrato.

La operación y la clase de arras que firmó
Precio de salir del contrato
12.000,00 €
Lo que le cuesta al comprador
12.000,00 €
¿Pueden obligarle a comprar o a vender?
No
La misma retirada bajo las tres clases de arras
Clase de arrasLe cuestaPrecio de salida¿Le pueden obligar?
Penitenciales (art. 1454)12.000,00 €12.000,00 €No
Confirmatorias0,00 €No hay precio de salidaSí
Penales12.000,00 €No hay precio de salidaSí
Detalle del dinero que se mueve
Dinero que se transfiere al deshacer la operación0,00 €
Resultado neto del comprador-12.000,00 €
Resultado neto del vendedor12.000,00 €
Pendiente de pagar si se exige el cumplimiento228.000,00 €
  • Fíjese en la tabla: con la misma pena, las arras penales mueven el mismo dinero que las penitenciales y no compran la salida.
  • La facultad del artículo 1454 vive mientras vive el contrato de arras. Una vez firmada la escritura ya no hay arras que perder.
Afinar la respuesta
Afinar la respuesta

La pena pactada sólo cambia el resultado de las arras penales. Si no se pactó ninguna, la pena es la propia cantidad entregada.

Estimación educativa sobre derecho común. No constituye asesoramiento jurídico.

El artículo 1454 es derecho común. Antes de firmar o de desistir, lea su contrato entero y consulte a un profesional.

Vídeo: cómo usar la calculadora

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Treinta y cuatro palabras de 1889, y todo lo demás lo ha puesto la jurisprudencia

El artículo 1454 del Código Civil dice, entero: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». Eso es todo. La API consolidada del Boletín Oficial del Estado devuelve una sola versión de ese bloque, con fecha de vigencia de agosto de 1889: el precepto no se ha tocado en ciento treinta y siete años. No define las arras, no dice cuánto pueden ser, no fija un plazo y no distingue clases. Las tres clases que todo el mundo nombra, y la discusión sobre cuál se aplica cuando el contrato calla, las ha construido el Tribunal Supremo encima de esas treinta y cuatro palabras.

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Las tres clases no son tres tarifas del mismo contrato

Son tres contratos distintos y conviene verlos por lo que permiten, no por lo que cuestan. Las penitenciales son las del artículo 1454: cualquiera de las dos partes puede deshacer la compraventa a un precio conocido, y nadie puede obligar a la otra a seguir adelante. Las confirmatorias son un simple anticipo a cuenta del precio: no compran ningún derecho a marcharse, así que quien se echa atrás incumple y el artículo 1124 deja al perjudicado escoger entre exigir el cumplimiento o resolver el contrato con daños. Las penales son una cláusula penal de los artículos 1152 y siguientes: la pena sustituye a la indemnización, pero el artículo 1153 dice que «el deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho».

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Por qué el mismo importe puede significar libertad o no significar nada

Sobre una vivienda de 240.000 euros con 12.000 entregados, un comprador que se echa atrás pierde 12.000 euros si las arras son penitenciales y pierde los mismos 12.000 si son penales con esa pena. El extracto bancario es idéntico. La diferencia no está en el dinero: está en que en el primer caso la operación se acabó y en el segundo el vendedor puede, en lugar de cobrar la pena, exigir que la compra se cumpla. Y si las arras son confirmatorias no hay ninguna cifra que pagar para salir, porque la salida no se compró. Por eso la tabla de esta calculadora pone las tres clases una al lado de la otra sobre los mismos números: es la única forma de ver que la cifra sola no contesta a la pregunta.

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Devolver el doble no es un castigo doble

La simetría del artículo 1454 se lee mal casi siempre. Cuando el vendedor desiste transfiere el doble de lo recibido, 24.000 euros sobre unas arras de 12.000, y eso parece el doble de severo que perder 12.000. No lo es: de esos 24.000 euros, 12.000 ya eran del comprador y sólo vuelven a su sitio. El coste real del desistimiento es de 12.000 euros para cada una de las dos partes, y el precepto está escrito precisamente para que así sea. Saberlo cambia la negociación: subir las arras no aprieta más al vendedor que al comprador, aprieta igual a los dos.

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Cuando vende un promotor, la cláusula tiene un control que entre particulares no existe

El artículo 87.2 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios declara abusiva, por falta de reciprocidad, «la retención de cantidades abonadas por el consumidor y usuario por renuncia, sin contemplar la indemnización por una cantidad equivalente si renuncia el empresario». Esa es, palabra por palabra, la cláusula que redacta un vendedor profesional cuando escribe que el comprador pierde la señal y no escribe nada sobre sí mismo. El artículo 85.6 añade el control de la indemnización desproporcionadamente alta. Y si la vivienda está en construcción, la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación obliga al promotor a garantizar lo entregado con aval o seguro de caución desde la licencia y a ingresarlo en una cuenta especial separada de sus demás fondos.

Ejemplo práctico

Ejemplo, y es el estado inicial de la calculadora. Una vivienda de 240.000 euros, 12.000 euros entregados como arras, es decir el 5 por ciento del precio, y es el comprador quien se echa atrás. Si las arras son penitenciales, el precio de salir del contrato son 12.000 euros, no se transfiere nada porque el dinero ya está donde se queda, y nadie puede obligar a nadie a comprar ni a vender. Si son confirmatorias, no hay precio de salida: el vendedor puede exigir que la compraventa se cumpla y quedan 228.000 euros pendientes de pagar, o puede resolver y devolver los 12.000 reclamando los daños que consiga probar. Y si son penales con una pena igual a lo entregado, el comprador pierde los mismos 12.000 euros que en el primer caso y sigue sin poder marcharse, porque el artículo 1153 no le deja eximirse pagando la pena. Cambie sólo quién se echa atrás y las penitenciales mueven 24.000 euros del vendedor al comprador, con un coste real de 12.000 para el vendedor.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si me echo atrás después de firmar un contrato de arras?
Depende enteramente de la clase de arras, y esa es la respuesta útil aunque parezca una evasiva. Si son penitenciales, el artículo 1454 le deja rescindir el contrato perdiendo lo entregado, y ahí se acaba. Si son confirmatorias, no ha comprado ningún derecho a marcharse: el vendedor puede exigirle que compre la vivienda, con arreglo al artículo 1124, o resolver y reclamarle los daños que pruebe. Si son penales, pagará la pena pactada y aun así el vendedor puede preferir exigir el cumplimiento, porque el artículo 1153 no le permite a usted liberarse pagándola salvo que el contrato se lo haya reservado expresamente.
¿Si el contrato no dice de qué clase son las arras, qué se aplica?
No hay una respuesta segura, y conviene saberlo antes que después. El Diccionario panhispánico del español jurídico, que publican la Real Academia y el Consejo General del Poder Judicial, cita a la Sala Primera del Tribunal Supremo en las dos direcciones en dos sublemas contiguos: en «arras penitenciales» recoge que si las partes nada dicen se entiende que son las de desistimiento del artículo 1454, y en «arras confirmatorias» recoge que las arras deben interpretarse restrictivamente como simple anticipo a cuenta del precio. La línea más reciente es la restrictiva, y la sentencia de 17 de octubre de 2018 añade que citar el artículo 1454 tampoco basta. Lo único que resuelve esto es escribir la clase en el contrato.
¿Cuánto se suele pagar de arras?
Alrededor del diez por ciento del precio, pero conviene saber que eso es costumbre de mercado y no derecho: ninguna norma española fija un importe máximo ni mínimo para las arras. Lo que sí existe es un control cuando el vendedor es un empresario y el comprador un consumidor, porque el artículo 85.6 del texto refundido de consumidores permite discutir como abusiva una indemnización desproporcionadamente alta, y el artículo 1154 del Código Civil permite al juez moderar la pena cuando la obligación se ha cumplido en parte. Entre dos particulares manda la libertad de pactos del artículo 1255.
Si el vendedor se echa atrás, ¿me devuelve el doble?
Sólo si las arras son penitenciales, y la palabra del artículo 1454 es exactamente «duplicadas». Sobre 12.000 euros entregados, recibirá 24.000. Vale la pena ver esa cifra por lo que es: 12.000 de esos euros ya eran suyos, así que la ganancia real son 12.000, y al vendedor desistir le cuesta exactamente lo mismo que al comprador. Con arras confirmatorias no hay devolución doblada: el vendedor le devuelve lo entregado, porque era un anticipo del precio, y usted puede exigirle que le venda la vivienda o reclamarle los daños que pruebe.
¿Puedo obligar al vendedor a venderme la casa si se arrepiente?
Con arras confirmatorias o penales, sí: el artículo 1124 le reconoce al perjudicado la facultad de escoger entre exigir el cumplimiento y resolver el contrato, y el artículo 1451 dice que la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, da derecho a los contratantes a reclamarse recíprocamente el cumplimiento. Con arras penitenciales, no: el vendedor compró el derecho a marcharse devolviendo el doble, y eso es lo que usted aceptó al firmar esa cláusula.
¿Hasta cuándo puedo usar la facultad de desistir del artículo 1454?
Mientras viva el contrato de arras. El artículo 1454 permite rescindir «el contrato de compra y venta» en el que mediaron las arras, así que la facultad se agota cuando esa compraventa deja de estar pendiente: firmada la escritura y entregada la vivienda ya no hay arras que perder ni que duplicar. En la práctica el propio contrato fija una fecha para acudir a la notaría, y es esa fecha la que ordena todo el calendario. Si su contrato pone un plazo distinto para desistir, manda el plazo que usted firmó.
Compro sobre plano a un promotor. ¿Hay algo más que mirar?
Sí, y es la garantía. La disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, en su redacción vigente desde 2016, obliga a quien promueve la construcción de viviendas y pretende recibir dinero de los compradores a dos cosas: garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el interés legal mediante seguro de caución o aval solidario desde que obtiene la licencia de edificación, y percibir ese dinero a través de una entidad de crédito en una cuenta especial separada de cualquier otro fondo suyo. La garantía cubre también los impuestos aplicables. Si le piden una señal sin nada de esto, la ley no se está cumpliendo.
¿Qué pasa si no me conceden la hipoteca?
Si el contrato no dice nada, la falta de financiación no le libera: seguirá siendo usted quien no cumple, con las consecuencias de la clase de arras que haya firmado. El artículo 1105 del Código Civil sólo exonera de los sucesos que no hubieran podido preverse o que, previstos, fueran inevitables, y que un banco deniegue una hipoteca es un riesgo perfectamente previsible. La forma de resolverlo es escribirla: una condición que deje sin efecto el contrato y devuelva la señal si la financiación no se obtiene en una fecha concreta. El artículo 1255 lo permite sin ningún problema, y no cuesta nada pactarla.
¿Las arras se pierden enteras o un juez puede rebajarlas?
El artículo 1154 permite al juez modificar equitativamente la pena «cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor», y esa moderación alcanza a la cláusula penal, es decir a las arras penales. No es una regla general de rebaja: exige un cumplimiento parcial. En unas arras penitenciales no hay nada que moderar, porque no se está sancionando un incumplimiento sino ejercitando una facultad que el contrato reconocía. Y si el vendedor es un empresario y usted un consumidor, el camino no es el 1154 sino el control de abusividad de los artículos 85.6 y 87.2.
¿El contrato de arras hay que hacerlo ante notario?
No. Es un contrato privado y vale entre las partes desde el mero consentimiento, como dice el artículo 1258, aunque nadie lo eleve a público. Elevarlo a escritura tiene efectos prácticos, sobre todo si se quiere hacer valer frente a terceros, pero no es un requisito de validez ni cambia la clase de arras. Lo que sí decide la clase es la redacción de la cláusula, y esa es la parte a la que conviene dedicar el tiempo y, si hace falta, el dinero de un profesional.

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Fuentes

Autor: Thorben Rasmus Idel · Revisado por: Nahar Geva · Última revisión: