Qué es el modelo 115: la retención del alquiler, casilla por casilla

Qué es exactamente el modelo 115

Cuando una empresa o un autónomo alquila un local, una oficina o una nave, no le paga al propietario todo lo que dice el contrato. Se queda una parte, y esa parte la ingresa en Hacienda a cuenta del impuesto del propietario. El modelo 115 es el documento con el que ese dinero llega a su destino.

Es el cuarto modelo del sobre trimestral de un negocio pequeño, y el único que mira hacia un arrendador. El modelo 303 liquida el IVA que usted cobra a sus clientes por cuenta del Estado. El modelo 130 adelanta su propio IRPF sobre su propio beneficio. El modelo 111 ingresa el IRPF que ha retenido a empleados y a los profesionales que le facturan. Y el 115 ingresa el que ha retenido a quien le alquila el sitio donde trabaja.

Hay una consecuencia práctica que conviene fijar desde el principio, porque cambia cómo hay que leer el resto del artículo: la obligación es suya, no del propietario. Si no retiene lo que debía, la Agencia Tributaria le reclama a usted el importe, aunque el propietario haya cobrado íntegro y haya declarado la renta en su declaración. No es un trámite que se pueda negociar en el contrato.

El modelo cubre tres impuestos a la vez, y eso importa más de lo que parece: el IRPF si el arrendador es una persona física, el Impuesto sobre Sociedades si es una sociedad, y el Impuesto sobre la Renta de no Residentes si es un establecimiento permanente. Los tres regímenes no dicen lo mismo, y más adelante se ve dónde se separan.

La primera pregunta no es cuánto, es quién paga

Casi todas las páginas resumen esto igual: la vivienda no lleva retención y el local sí. La norma no dice eso.

El artículo 75.2.a) del Reglamento del IRPF sujeta a retención los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos «independientemente de su calificación», y añade que las referencias al arrendamiento se entienden hechas también al subarrendamiento. No distingue entre una vivienda y un local en ningún punto.

Lo que decide el caso normal está un artículo más adelante. El artículo 76 enumera quién está obligado a retener:

• Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.
• Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.
• Los no residentes que operen en España mediante establecimiento permanente, y en ciertos casos sin él.

Un particular que alquila un piso para vivir no aparece en esa lista, y por eso el alquiler residencial ordinario no genera ningún modelo 115. Pero una sociedad que alquila un piso para usarlo como oficina sí aparece, y retiene exactamente igual que si fuera un local comercial. La pregunta correcta no es qué se alquila, es quién firma la transferencia.

Hay una segunda condición que también se pasa por alto: el inmueble tiene que ser urbano. Una finca rústica queda fuera del artículo 75.2.a) y también del artículo 61.i) del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, así que su alquiler no lleva retención y no va en ningún modelo.

El 19 %, el IVA, y la cifra que no es ninguna de las dos

El artículo 100 fija el tipo en una sola frase:

La retención a practicar sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, cualquiera que sea su calificación, será el resultado de aplicar el porcentaje del 19 por ciento sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido.

Las dos piezas de esa frase tiran en direcciones contrarias, y de ahí sale el error de caja más repetido de todo el modelo. Todos los conceptos amplía la base. Excluido el IVA la reduce. Con un alquiler de 1.000 euros al mes en un local:

La cifra que sale de su cuenta hacia el propietario no es el alquiler ni el total de la factura: es una tercera. Los 190 euros se ingresan con este modelo, y los 210 de IVA soportado se deducen en el modelo 303 del mismo trimestre, así que la misma factura aparece en dos autoliquidaciones distintas por motivos distintos.

La base no contiene lo mismo según quién sea el propietario

Aquí hay una distinción que las instrucciones oficiales del modelo hacen expresamente, en dos guiones consecutivos de la casilla 2, y que casi ninguna guía recoge.

• Si el perceptor es contribuyente del IRPF, la base es «la suma de los importes de los rendimientos que por todos los conceptos se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido».
• Si el perceptor es sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades o contribuyente del IRNR con establecimiento permanente, la base es «la contraprestación íntegra satisfecha en concepto de alquiler, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido».

La diferencia entre por todos los conceptos y en concepto de alquiler es la cuota de comunidad, el IBI y las obras que el contrato le traslade al inquilino. Entran en la base de un propietario persona física, y no entran en la de una sociedad.

Sobre una oficina de 1.000 euros al mes con 120 euros de comunidad repercutida:

Misma oficina, misma factura, 68,40 euros de diferencia al trimestre por una línea de las instrucciones.

Las cinco excepciones, y las dos que solo existen para sociedades

El artículo 75.3.g) del Reglamento del IRPF tiene tres supuestos y solo tres. El artículo 61 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades repite esos tres con las mismas palabras y añade dos más.

Las dos últimas no tienen equivalente en el Reglamento del IRPF, y la segunda no podría tenerlo: una persona física nunca es una de las entidades totalmente exentas del artículo 9.1. Así que invocar cualquiera de las dos frente a un propietario persona física no exime de nada, y la retención se practica igual.

Los 900 euros se miden por año, no por trimestre

El límite del artículo 75.3.g).2.º se lee mal con una frecuencia notable. Habla de las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador que no superen los 900 euros anuales. Dos precisiones, y las dos cambian el resultado:

1. Por arrendador, no por inmueble. Si alquila dos plazas de garaje al mismo propietario por 40 euros cada una, son 960 euros al año y hay retención.
2. Anuales, no trimestrales. Un alquiler de 400 euros al mes son 4.800 euros al año, así que se retiene desde el primer recibo aunque ningún trimestre llegue a 1.500 euros.

Y hay una tercera consecuencia que casi nadie menciona. Como esta excepción depende del importe, es la única de las cinco que encaja en el supuesto de autoliquidación negativa del artículo 108.1: haber satisfecho rentas sometidas a retención sin que procediera practicar retención alguna por razón de su cuantía. Con cualquiera de las otras cuatro, el alquiler sale de la obligación de retener, no se han satisfecho rentas sometidas a retención y no se presenta nada. Con esta, se presenta en negativo.

El grupo 861 es la excepción que usted no decide

Es la que más se invoca y la peor documentada.

El supuesto exige dos cosas: que el arrendador tribute por algún epígrafe del grupo 861 de la sección primera de las tarifas del IAE, o por otro que faculte para esa actividad, y que no le resulte cuota cero. La cuota de los epígrafes 861.1, alquiler de viviendas, y 861.2, alquiler de locales industriales y otros, es en ambos casos el 0,10 % del valor catastral de los inmuebles alquilados, y la nota 2.ª de los dos dice lo mismo:

Los sujetos pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 100.000 pesetas (601,01 euros) tributarán por cuota cero.

Es decir, la exención se aplica cuando el propietario es lo bastante grande como para pagar IAE por su cartera de alquileres. Pero esa cuenta no le corresponde a usted: no conoce el valor catastral de todos los inmuebles que ese propietario alquila, ni tiene forma de saberlo.

El apartado tercero de la Orden de 20 de noviembre de 2000 resuelve el problema convirtiéndolo en un documento. El arrendador tiene que entregarle un certificado de la Agencia Tributaria que acredite que figura de alta en alguno de esos epígrafes, que no resulta ni podría resultar cuota cero, y que no ha presentado declaración de baja. El certificado vale para el año natural en que se expide, salvo que cambie la situación censal del propietario.

Si no tiene ese papel en la mano, la posición segura es retener. La palabra del propietario no le protege a usted de nada, porque la responsabilidad de la retención no practicada sigue siendo del arrendatario.

Ceuta y Melilla: dos impuestos, dos cuentas, el mismo edificio

La reducción territorial existe en los dos reglamentos, y no es la misma operación.

• Artículo 100 del Reglamento del IRPF: el porcentaje «se reducirá en el 60 por ciento» cuando el inmueble urbano esté en Ceuta o Melilla, en los términos del artículo 68.4 de la Ley. El 19 % queda en un 7,6 %.
• Artículo 66.a) del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades: cuando se trate de rentas procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos situados en Ceuta, Melilla o sus dependencias, obtenidas por entidades domiciliadas en dichos territorios o que operen en ellos mediante establecimiento o sucursal, el porcentaje «se dividirá por dos». El 19 % queda en un 9,5 %.

Sobre el mismo local de Ceuta, la retención es del 7,6 % o del 9,5 % dependiendo únicamente de si el propietario es una persona o una sociedad. Y la versión de Sociedades pide además unas condiciones de domicilio que la versión del IRPF no exige.

Las casillas, una por una

El modelo tiene cinco casillas de liquidación y no admite más lectura que la de sus instrucciones.

Sobre la complementaria, las instrucciones son estrictas y merece citarlas: solo procede cuando de ella resulte una cantidad a ingresar y su objeto sea regularizar errores u omisiones que hubieran dado lugar a un resultado inferior al debido. En ella se hacen constar por sus cuantías correctas todos los datos de las casillas 1, 2 y 3, que sustituyen por completo a los de la declaración anterior. Cualquier rectificación en el otro sentido no es una complementaria, sino una solicitud de rectificación de la autoliquidación, que es otro procedimiento.

Los plazos, y las cinco semanas que mueven la domiciliación de julio

El apartado séptimo de la Orden da los veinte primeros días naturales de abril, julio, octubre y enero, y no contempla ninguna ampliación para el cuarto trimestre. El modelo 115 y el modelo 111 vencen el 20 de enero; el modelo 303 y el modelo 130 llegan al día 30. Quien presenta los cuatro tiene dos vencimientos distintos en el mismo mes.

Las grandes empresas, en el sentido estrecho del artículo 71.3 del Reglamento del IVA, presentan en los veinte primeros días naturales de cada mes, salvo el periodo de julio, que se presenta durante todo el mes de agosto y los veinte primeros días naturales de septiembre. Y cualquier vencimiento que caiga en sábado o día inhábil se traslada al primer día hábil siguiente.

Sobre la domiciliación bancaria hay un detalle que no aparece en ninguna guía y que sale de comparar dos normas. El modelo 115 no tiene regla propia de domiciliación, así que se le aplica el anexo II de la Orden EHA/1658/2009, cuya lista mensual para este modelo incluye agosto. Doce ventanas para doce periodos mensuales, cada mes cubriendo el periodo anterior, de modo que la domiciliación del periodo de julio se cierra el 15 de agosto, cinco semanas antes del 20 de septiembre en que vence la presentación.

El modelo 111 sí tiene regla propia, el artículo 3.2.a) de la Orden EHA/586/2011, y esa lista deja agosto fuera. Dos modelos del mismo sobre, con el mismo calendario de presentación, y la domiciliación de julio separada por más de un mes.

Y la renta sobre la que se retiene puede subir cada año, con un tope

La retención se calcula sobre lo que se paga en el trimestre, así que cuando la renta se actualiza en el aniversario del contrato la base del modelo 115 sube con ella. Cuánto puede subir no lo decide el contrato solo: desde 2023 el techo de la actualización anual de un arrendamiento de vivienda es el índice de referencia del INE, y para los contratos anteriores sigue siendo el IPC. En un arrendamiento de local, en cambio, no hay techo legal ninguno, porque el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos está en el título de la vivienda.

Lo que no va en el modelo 115

El apartado segundo de la Orden excluye expresamente los rendimientos del subarrendamiento de inmuebles urbanos que generen, para sus perceptores contribuyentes del IRPF, rendimientos del capital mobiliario. La Agencia Tributaria remite esos casos al modelo 123.

Y en enero, además del cuarto trimestre, se presenta el modelo 180: el resumen anual que relaciona a cada arrendador con su NIF, la referencia catastral del inmueble arrendado, lo satisfecho y lo retenido. Lleva un registro por cada inmueble con referencia catastral distinta, no uno por contrato. La suma de las casillas 3 de los cuatro modelos 115 del ejercicio tiene que coincidir con el total del 180, y la comparación es automática.

Ahora hágalo con sus números

La parte conceptual acaba aquí. Lo que queda es aritmética: cuánto se retiene con su alquiler y sus gastos repercutidos, cuánto sale realmente de su cuenta hacia el propietario, si alguna de las cinco excepciones le alcanza, y hasta qué día tiene según pague por domiciliación o no.