Qué es el ITP: quién lo paga, sobre qué valor y cuánto cuesta en cada comunidad

Qué grava el ITP y por qué le afecta

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas es una de las tres modalidades del ITPAJD, el impuesto que regula el texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993. Las otras dos son Operaciones Societarias y Actos Jurídicos Documentados.

El artículo 7.1.A) define lo que se grava con una amplitud considerable: «las transmisiones onerosas por actos "inter vivos" de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas». En la práctica, la operación que hace que casi todo el mundo se encuentre con este impuesto alguna vez es la compra de una vivienda de segunda mano.

La palabra clave es onerosa: hay contraprestación. Si el inmueble se recibe gratis, por herencia o donación, el impuesto que corresponde no es el ITP sino el de Sucesiones y Donaciones.

Lo paga el comprador, y no se puede pactar otra cosa

El artículo 8.a) es de los pocos preceptos fiscales que no dejan margen de interpretación:

Estará obligado al pago del Impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: a) En las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere.

Esa coletilla sobre las estipulaciones en contrario está ahí a propósito. Aunque comprador y vendedor firmen que el ITP lo asume el vendedor, frente a Hacienda el obligado sigue siendo el comprador.

El vendedor, por su parte, no se va de vacío. La misma operación le genera dos obligaciones distintas: la plusvalía municipal ante el ayuntamiento, por el incremento de valor del suelo, y la ganancia patrimonial en su declaración de la renta, que puede quedar exenta si reinvierte en otra vivienda habitual.

ITP o IVA: la línea que separa la segunda mano de la obra nueva

Los dos impuestos se excluyen entre sí, y lo que decide cuál se aplica no es la antigüedad del edificio sino quién vende:

• Vende un particular (o una empresa fuera de su actividad empresarial): la operación va por ITP.
• Vende el promotor, en primera entrega: la operación lleva IVA, al 10 % en vivienda, y además Actos Jurídicos Documentados sobre la escritura, a un tipo autonómico que suele moverse entre el 0,5 % y el 2 %.

Nunca se pagan los dos por la misma compraventa. Y la diferencia de coste es real: sobre una vivienda de 200.000 €, un 10 % de IVA más un 1,5 % de AJD son 23.000 €, mientras que un ITP del 6 % en Madrid son 12.000 €.

La base cambió en 2022, y es lo que más gente sigue calculando mal

Aquí está el cambio que hace que un presupuesto hecho con la lógica de hace unos años se quede corto.

Hasta 2021 la base imponible era el «valor real» del bien, un concepto elástico que generaba miles de comprobaciones de valores y de recursos. La Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude, reescribió el artículo 10 y lo sustituyó por una magnitud objetiva. El apartado 2 dice hoy:

En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.

Traducido: usted tributa por el mayor de los dos, nunca por el menor. Si compra una vivienda por 190.000 € cuyo valor de referencia es de 205.000 €, el impuesto se calcula sobre 205.000 €. Conseguir un buen precio no reduce la factura fiscal por debajo de lo que el Catastro considera que vale el inmueble.

Y si el inmueble no tiene valor de referencia asignado, o el Catastro no lo puede certificar, el mismo apartado manda tomar la mayor de tres cifras: el valor declarado, el precio pactado y el valor de mercado.

Valor de referencia no es valor catastral

Son dos cosas distintas y se confunden constantemente:

El valor de referencia se consulta gratis en la Sede Electrónica del Catastro, identificándose con certificado electrónico, DNI electrónico o Cl@ve. Conviene mirarlo antes de firmar, porque es lo que decide el impuesto y no siempre coincide con lo que se ha negociado.

Si le parece excesivo, el artículo 10.3 solo permite discutirlo por dos vías: recurriendo la liquidación que le practique la administración, o pidiendo la rectificación de su autoliquidación. En los dos casos la Dirección General del Catastro tiene que emitir un informe vinculante a la vista de lo que usted aporte.

Cuánto se paga: el mapa de los tipos

El artículo 11.1.a) cede el tipo a las comunidades autónomas y reserva un 6 % estatal supletorio para el caso de que alguna no hubiera aprobado el suyo, cosa que hoy no ocurre en ninguna. El resultado es un mapa muy desigual. Estos son los tipos generales en vigor en 2026 en las quince comunidades de régimen común:

Sobre una vivienda de 200.000 €, la distancia entre la comunidad más barata y la más cara son 8.000 €: 12.000 € en Madrid frente a 20.000 € en Cataluña.

El País Vasco (a través de sus tres diputaciones forales) y Navarra tienen régimen foral propio y regulan el impuesto por su cuenta, así que quedan fuera de esta tabla y de la fuente en la que se basa.

Tres tipos han cambiado hace poco

Vale la pena señalarlos, porque un artículo o una calculadora escritos hace un año le darán la cifra antigua:

• Comunitat Valenciana: bajó del 10 % al 9 % con efectos desde el 1 de junio de 2026, por el artículo 33 de la Ley 5/2025. El 11 % por encima del millón de euros se mantiene.
• Cataluña: sustituyó su escala del 10 % al 11 % por una del 10 % al 13 % el 27 de junio de 2025, por el Decreto ley 5/2025.
• Región de Murcia: bajó del 8 % al 7,75 % el 25 de julio de 2025, por el artículo 55.Catorce de la Ley 3/2025.

Escala acumulada o tipo único: la trampa de las tablas

Esta es la parte que casi ninguna calculadora del sector resuelve bien, y la que más dinero mueve.

Cinco comunidades (Cataluña, Aragón, Illes Balears, Extremadura y Castilla y León) aplican una escala acumulada, exactamente igual que el IRPF: cada tramo de la base tributa a su propio tipo. Comprar por un euro más nunca puede costarle más de un euro de impuesto.

Otras dos (Asturias y la Comunitat Valenciana) hacen algo distinto: eligen un único tipo según el tramo en el que cae el valor y lo aplican a la base entera. Ahí sí hay un escalón, y es abrupto.

Un ejemplo con los números de Asturias, cuyos tramos son 8 % hasta 300.000 €, 9 % hasta 500.000 € y 10 % por encima:

Un euro más de valor cuesta 3.000 € más de impuesto. Si su compra queda cerca de un umbral en una de estas dos comunidades, merece la pena mirar la cifra con lupa.

Y aquí está el detalle que hay que conocer para no equivocarse: Asturias y Extremadura publican sus tablas con el mismo formato, dos columnas de «base liquidable» y «tipo aplicable». Lo que las distingue es una frase. La de Extremadura dice, justo debajo de la tabla, que «la cuota íntegra será la suma de las cuotas correspondientes a las cantidades situadas dentro de cada tramo». La de Asturias dice que se aplica el tipo «atendiendo al valor íntegro del bien». Significan cosas opuestas, y sobre una vivienda de 600.000 € la diferencia entre leer una como la otra son 8.000 €.

Los tipos reducidos, y por qué aquí no hay una lista

Prácticamente todas las comunidades rebajan el tipo en algunos casos: compradores menores de 35 o de 36 años, familias numerosas, familias monoparentales, personas con discapacidad, vivienda de protección oficial, municipios en riesgo de despoblación, víctimas de violencia de género.

Lo que no existe es una regla común. Cada comunidad fija su porcentaje y sus condiciones, y casi siempre exige tres cosas a la vez: que la vivienda sea la habitual, que su valor no supere un máximo, y que la base del IRPF del comprador quede por debajo de un límite. Esos umbrales se revisan la mayoría de los años.

Por eso ni este artículo ni la calculadora los dan por buenos automáticamente. Lo que sí puede hacer es comprobar el suyo en la normativa vigente de su comunidad y luego introducir ese porcentaje a mano.

Antes del ITP está el contrato de arras

El impuesto llega con la escritura, pero la compra casi nunca empieza ahí. Empieza con una señal y un contrato privado que fija el precio y la fecha de la notaría, y lo que ese contrato diga decide qué pasa si alguna de las dos partes no llega hasta allí. Si son arras penitenciales, cualquiera puede echarse atrás a un precio conocido y el ITP no llega a devengarse nunca. Si son confirmatorias, la otra parte puede exigir que la compraventa se cumpla, y entonces el impuesto que calcula esta página sí acaba pagándose.

El trámite: modelo 600 y treinta días hábiles

El artículo 102.1 del reglamento fija el plazo con claridad:

El plazo para la presentación de las declaraciones-liquidaciones, junto con el documento o la declaración escrita sustitutiva del documento, será de treinta días hábiles a contar desde el momento en que se cause el acto o contrato.

Es decir, treinta días hábiles desde la escritura. Se presenta el modelo 600 ante la administración tributaria de la comunidad autónoma donde esté el inmueble, no donde viva usted.

Con una advertencia que casi ninguna guía hace: ese plazo estatal es supletorio. El artículo 56.2 del texto refundido permite a cada comunidad regular su propia gestión, y varias lo han hecho. Comprobado en septiembre de 2026, Madrid mantiene los treinta días hábiles, pero Cataluña, Canarias y Galicia dan un mes, que es menos plazo y no más, y Andalucía da dos meses desde el día siguiente. La diferencia entre el plazo más corto y el más largo pasa de un mes sobre la misma escritura, así que conviene mirar el de su comunidad antes de fiarse de la cifra general. Los tres regímenes, con sus fuentes, están en cómo se presenta el modelo 600.

Dos consecuencias prácticas que conviene tener claras antes de firmar:

1. El ITP no entra en la hipoteca. El banco financia el precio de la vivienda; los impuestos y los gastos de la compra se pagan aparte y en efectivo.
2. Sin ITP no hay inscripción. El Registro de la Propiedad no inscribirá la compra a su nombre mientras el impuesto no esté liquidado.

Calcúlelo con los números de su comunidad

La calculadora de ITP aplica el tipo vigente de las quince comunidades de régimen común, resuelve las escalas acumuladas tramo a tramo, avisa cuando la base la fija el valor de referencia en lugar del precio y le deja introducir su tipo reducido si le corresponde.

Y si además está vendiendo, la otra mitad de la operación está en la calculadora de plusvalía municipal, que es lo que el ayuntamiento le cobra a quien vende.